[某城區物業管理調研報告]某城區物業管理調研報告
物業管理是城市管理和社會建設矛盾集中體現的領域，規范的物業管理是和諧社會建設總體戰略中的重要內容。愛思范文23http://fanwen.is97.com根據區政協的安排，我們開展了xx城區物業管理的調研。
一、xx城區物業管理的基本情況
總體看，我區物業管理工作有以下四個特點：一是物業管理市場處于發育初步階段。二是物業管理總體水平較低。三是業主委員會作用發揮不好。四是物業管理行業監管體制不完善。
（一）xx城區物業企業現狀
我區物業管理從90年代初期開始起步，至今已有近10年的發展。據調查，截至2007年底，在我區注冊的物業企業共有197家，其中一級資質企業3家，二級資質企業15家，三級資質企業179家，從業人員12000余人，管理人員1897人。外區物業企業在本區開展服務的約50家，從業人員約2850人。
（二）xx城區物業發展現狀
目前，全區共有物業管理小區389個，管理房屋3575萬平方米。城區物業管理覆蓋率達到90%，新建商品房的物業管理覆蓋率達到100%。
1、新建城市住宅小區的物業發展現狀。我區新建住宅小區共有389個，房屋建筑面積為3075萬平方米，住宅套數有34萬余套，住宅成套率為100%，物業管理覆蓋率達到100%。其中有龍湖花園等6家單位6個住宅小區獲得全國物業管理示范（優秀）小區稱號；天驕俊園等11個住宅小區獲得市物業管理示范（優秀）小區稱號；富悅新城等32個小區獲得區級物業管理示范（優秀）小區稱號。
2、老小區的物業發展現狀。老小區主要有單位自管房、社會集資房、直管公房及“農轉非”安置房四類。
（1）單位自管房：包括機關自管房、群團自管房、事業單位自管房以及企業單位自管房，房屋物業管理面積共計324萬平方米，住宅套數有30871余套，住宅成套率為97%。這類房屋的物業管理除了少數的委托物業公司管理外，其絕大部分仍由單位自行管理。由單位聘請人員進行小區的簡單的物業管理。產權屬職工私有的房屋，其住房及室內水、電、氣的維修均由職工自己負責；產權仍屬單位的房屋維護則仍由單位負責，整幢房屋較大設備、安全、水電方面的維修或公用部位的維修一般由單位負責。
（2）社會集資房：從1992年開始，我區開始推行社會集資合作建房，建筑檔次低，單體樓占了絕大多數比例。據統計，現在全區社會集資建房共894萬平方米，住宅套數有74550余套，住宅成套率為99%。這部分集資房的物業管理覆蓋率目前達到了90%。
（3）直管公房及“農轉非”安置房：直管公房，就是房管部門直接管理的政府和社會公共團體所有的房屋。這類房屋在我區共有約14萬平方米。“農轉非”安置房是政府對征用土地的“農轉非”拆遷戶進行安置的房屋，其中又包括兩類：一是政府將征地費按政策規定付給拆遷戶自建，產權屬自有；二是由政府統一建房安置拆遷戶租住，住戶按規定繳納租金，產權屬國家所有。從1987年開始，根據原江北縣人民政府文件規定：“凡以征地經費修建的拆遷戶住房，系國家投資修建的公房，屬公產性質，全部移交給房管局，納入國家公房管理。”因此，區房管局對全區的“農轉非”安置統建房進行全面接管。截至2007年底，區房管局共管理全區“農轉非”安置房共計77幢，7.55萬平方米。這部分房屋幾乎都沒有專業的物業公司進行管理，日常的清潔衛生及水、電、氣費的收取都由業主自行負責，室內的維修由業主負責，公用部位的維修則由區房管局負責。
3、房屋公共維修金的歸集和使用情況。從1999年開始歸集物業專項維修資金以來，累計歸集專項資金8.23億元，使用300余萬元。
（三）xx城區小區（大廈）業主委員會現狀
截止2007年底，全區共成立有小區業主委員會181個。在調研中發現，
90.5%的小區業主對物業狀況漠不關心，造成業主大會召開困難。23.7%的小區在全部入住幾年后仍沒有召開過業主大會，沒有組建業主委員會，物業管理處于前期物業管理狀態。個別業主和物業管理企業之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無法解決。65.4%的小區業主委員會成立程序不規范，未通過業主大會選舉產生。58.3%的小區即使按規定成立了業主委員會，也未能起到應有作用。愛思范文http://fanwen.is97.com