【影響我區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的制約因素和對(duì)策研究】影響我區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的制約因素和對(duì)策
影響我區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的制約因素和對(duì)策
區(qū)委政研室
根據(jù)區(qū)委領(lǐng)導(dǎo)的安排，區(qū)委政研室會(huì)同有關(guān)部門對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況進(jìn)行了調(diào)查，現(xiàn)報(bào)告如下。愛(ài)思范文23http://fanwen.is97.com
一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本情況
1999年以來(lái)，我區(qū)先后建設(shè)了沿河、林運(yùn)、酒廠、陽(yáng)場(chǎng)、西苑、金莊、文化住宅小區(qū)（組團(tuán)）7個(gè)，開(kāi)發(fā)建設(shè)了臺(tái)北商貿(mào)城、箭道街、臺(tái)灣街、車站街等商業(yè)街。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成1.8億元，各類房屋竣工面積13萬(wàn)平方米，城區(qū)居民人均居住面積達(dá)到25平方米。累計(jì)完成舊城改造面積24萬(wàn)平方米,城區(qū)居住人口達(dá)5萬(wàn)多人。縱向比較，城市建設(shè)有效地改善了城市居民的居住條件和生活條件，使區(qū)駐地城市面貌大大改觀。橫向比較，我區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫的發(fā)展?fàn)顩r相比，仍處于“冷”的狀態(tài)之中。尤其近三年來(lái)，我區(qū)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積僅5萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)住宅400余套，凈增城市居住人口1千人左右，阻緩了城市化步伐。但從我區(qū)的有利條件分析，臺(tái)兒莊地處徐州、棗莊過(guò)渡地帶，京杭運(yùn)河穿城而過(guò)，積淀了深厚的運(yùn)河文化，旅游資源豐富，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，地綠、水清、氣爽，城區(qū)面貌頗具江南水鄉(xiāng)特色，是人們較為理想的城市居住選擇地。城市規(guī)劃面積30平方公里，建成區(qū)面積達(dá)到12平方公里，建設(shè)了七縱七橫道路框架，城市基礎(chǔ)設(shè)施較為配套完善，容納城市人口的余地很大。所以，與全國(guó)抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的局面相比，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于發(fā)展的初步階段。
二、制約我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要因素
在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資規(guī)模居高臨下、房?jī)r(jià)快速上漲的形勢(shì)下，我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展不溫不火。針對(duì)這一問(wèn)題，我們進(jìn)行了調(diào)查分析，認(rèn)為影響我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的因素很多，但主要問(wèn)題是土地供應(yīng)不暢，規(guī)劃滯后，影響了房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)模。具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是供地時(shí)間長(zhǎng)、效率低。由于國(guó)家對(duì)耕地的嚴(yán)格控制，房地產(chǎn)市場(chǎng)只能盤活存量土地，從城市存量土地中取得土地，按理政府應(yīng)該高度壟斷一級(jí)土地市場(chǎng)，隨時(shí)為二級(jí)市場(chǎng)提供土地，但是我區(qū)土地儲(chǔ)備中心沒(méi)有資金儲(chǔ)備凈地，無(wú)法為開(kāi)發(fā)商及時(shí)出讓土地。如果現(xiàn)儲(chǔ)備、現(xiàn)拆遷，時(shí)間周期長(zhǎng)，外地開(kāi)發(fā)商擔(dān)心在土地拍賣時(shí)有許多不確定因素，只好別尋它處投資。這樣就形成一個(gè)怪圈，即沒(méi)有凈地外地有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商不來(lái)；而有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商不來(lái)，政府又不先行儲(chǔ)備大宗土地。如此惡性循環(huán)，供地效率低下。二是供地零星，規(guī)劃滯后。實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓土地以來(lái)，共拍賣土地23宗，面積98810平方米（148畝），平均每宗土地只有6.4畝。在供地時(shí)，只是將沿街、沿鬧市效益好路邊地塊拍賣，沒(méi)有將稍遠(yuǎn)的地塊整體捆綁、統(tǒng)一規(guī)劃后拍賣。由于缺少整體規(guī)劃或者規(guī)劃和供地不能有效結(jié)合，零星插建控制不嚴(yán)，供地零散，住宅區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模較小，建設(shè)不配套，不便于實(shí)施物業(yè)管理。三是開(kāi)發(fā)力量弱，拆遷費(fèi)用高。我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司只有四家，除區(qū)建設(shè)局下屬的城建綜合開(kāi)發(fā)公司成立稍早外，其余3家都是2002年后成立的，且4家開(kāi)發(fā)公司資質(zhì)為允許開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的最低級(jí)（四級(jí)），由于成立時(shí)間晚、經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、管理不規(guī)范，缺乏資金實(shí)力和綜合競(jìng)爭(zhēng)力，只能承攬一些零星插建工程，又要追求利益最大化，加之房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管不力，開(kāi)發(fā)的商品房存在這樣那樣的問(wèn)題也就見(jiàn)怪不怪了。另外拆遷費(fèi)用高也影響了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商一般只愿購(gòu)買凈地，但是政府無(wú)資金先拆遷，而拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)呈每年遞增之勢(shì)，甚至土地出讓金不低拆遷費(fèi)用，增加了拆遷的難度。如陽(yáng)場(chǎng)小區(qū)四期開(kāi)發(fā)工程補(bǔ)償費(fèi)用需80萬(wàn)元，而土地出讓金估計(jì)40多萬(wàn)元，政府要賠一半，對(duì)于我區(qū)吃飯財(cái)政來(lái)說(shuō)，無(wú)力投入，拆遷難以進(jìn)行，即使開(kāi)發(fā)商愿出80萬(wàn)元購(gòu)買土地，財(cái)政也沒(méi)有收益。
三、發(fā)展我區(qū)房地產(chǎn)的建議對(duì)策
隨著城市化進(jìn)程加快，農(nóng)民變市民是不可逆轉(zhuǎn)的歷史趨勢(shì)，一部分先富起來(lái)的從事二、三產(chǎn)業(yè)或?yàn)樽优髮W(xué)的農(nóng)民要入城居住，城市居民追求更加舒適的居住環(huán)境，這兩方面的住房消費(fèi)需求，將有力拉動(dòng)我區(qū)房地產(chǎn)在較長(zhǎng)時(shí)期出現(xiàn)快速增長(zhǎng)。從調(diào)查情況看，房屋銷售基本上不存在積壓，人們購(gòu)買力旺盛，房地產(chǎn)處于買方市場(chǎng)。我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力巨大，如果按每年增加城市居住人口1千人計(jì)算，大約要開(kāi)發(fā)5萬(wàn)平方米的商品房。為使我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)快速健康發(fā)展，提出以下建議對(duì)策。愛(ài)思范文http://fanwen.is97.com