老舊小區改造調研報告(合集3篇)
調研報告的寫作者必須自覺以研究為目的，根據社會或工作的需要，制定出切實可行的調研計劃。以下是小編整理的老舊小區改造調研報告(合集3篇)，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
老舊小區改造調研報告1
一、調研現狀
由于我國經濟的飛速增長，讓城市宜居程度變成了城市建設的主要指標。老舊小區改造為民生重點工程，基于城市現代化、環保可持續發展基礎。城鎮老舊小區指的是建造時間比較長，市政配套設施老化，公共服務缺項等問題比較突出的居住小區。通過調研和過去一年多的試點情況來看，這些小區可能已經建成了20年以上，由于原來設計標準比較低，管網破舊、公共服務缺失直接關系到生活在小區里居民的獲得感、幸福感、安全感。應通過外部環境的改造和基礎設施的改造、服務設施的健全，提升居民的宜居水平。在城市改造中，老城區屬于重要地段，但是在改造老舊小區期間卻遇到了非常多的難點。
二、存在問題
（一）環境設施狀態落后
隨著經濟發展，生活水平逐步提升。車輛保有量正在逐步提升的趨勢。小區道路比較窄，停車位不夠，造成在私家車增長的狀況下，車主只能夠將車停到公共場所當中，這導致占據了大量的娛樂場所的活動空間，嚴重影響了人們的娛樂活動。道路由于太窄，再加上具有車輛，私家車之間難免會發生碰撞，使得住戶間經常發生沖突，影響了小區的和諧發展；
水電基礎設備過于老化，管線長時間沒有更換，造成小區會由于水電管線問題而發生路面坍塌、停水停電的情況，嚴重影響了居民的生活質量，另外供電線路老化還很有可能發生火災、雷擊等情況，這給住戶造成了非常大的安全隱患。例如武警公寓、二干宿舍建成年代較早，小區存在許多以前的電力平行線和后期弱電管網亂牽拉現象；
建筑外墻粉刷面受到了風化，建筑內墻面受到了大面積的腐蝕，缺少足夠的照明設備。小區雨污管網老舊，且雨污水混流排放。例如保定新村部分管網堵塞、化糞池破損甚至坍塌導致小區雨污水系統無法正常運行，每逢臺風天氣小區內澇污水橫流、異味嚴重。小區道路年久失修，坑坑洼洼破損嚴重。安防技防設備不完善。
（二）居民意見難以統一
老舊小區人員組成復雜，小區住戶一般以老年人、臨時租戶、工薪階層為主。各方有各自需求，方案意見征求階段，得到的意見征求結果與實施施工過程經常存在意見難以統一的情況。該情況通常導致施工過程受到部分小區居民輪番阻擾施工，不配合改造。例如：關于小區綠化增加與適當縮減綠化增加停車位思路分歧問題，建筑違章改造拆除等問題。
（三）綠地所存在的問題
老舊小區建造的時間普遍在上世紀末，無論是在設計水平還是配套設施方面，都無法和當代的小區規劃設計相比。特別是在綠化工作上，為滿足綠化率，盡管許多的小區都進行了綠化，不過普遍都是自然生長，而且因為缺少必要的養護，所以無法從整體上展現出美感。同時，還有的小區盡管進行了綠化設計，不過卻存在缺株的情況，許多地表都暴露在外。此外，老舊小區并不重視對于綠化的管理工作，例如湖光花園也很少對綠植進行保養，個別的老舊小區還把小區的綠地開墾改造成了小菜園，亂搭亂建，嚴重破壞了小區的環境。
（四）建設施工過程影響
老舊小區改造過程中，地面破除、管網溝槽開挖、油漆粉刷氣味等會對小區居民日常生活造成一定影響。由于改造過程存在各個管線部門共同施工，個別小區施工現場混亂。例如驛前巷15a、15b小區施工過程安全防護措施不到位，施工組織不夠合理導致未能有效進行施工，改造時間增加等問題。
三、對策建議
（一）增加小區功能
在改造老舊小區的過程中，不但要穩固樓體結構、重新打造外觀、建立保暖工程，而且還要合理的增設小區功能。一，改善小區居民水電供應設施陳舊的情況，并滿足居民平時的生活要求；
二，對小區里違背規定的建筑進行清除，增加綠化和小區健身活動區域的面積，加寬小區的道路，并要通過小區地基的實際情況，來在合理的位置建造地下停車場以及供水排水系統；
最后，要改善臨街土地，以提高小區附近的經濟價值，增加老年活動場所。利用完善的規劃以及所增加的功能，來全面的加強老舊小區的宜居程度和經濟價值，從而給居民打造出一個舒適且條件優越的生活環境。
（二）加強意見征求過程
方案征求初期，應盡量提高意見征求的受眾的覆蓋面，做好居民改造意識工作。讓小區居民在前期充分的參加到改造工作里，在方案設計期間盡可能滿足各方需求的情況下達成共識，求同存異。以便后期改造過程中產生分歧導致減少不必要的糾紛阻擾。
（三）運用綠色生態環保理念來進行規劃設計
（1）堅持以人為本
要讓規劃工作具有科學合理性，并展現出綠化工作的成效。根據老舊小區的設施條件，來有針對性的制定綠化規劃，保證規劃設計和實際情況能夠合理的融合到一起，并實現點、線、面的融合，如此一來就能夠改善綠地植被景觀，從而打造出一個功能齊全的綠地系統。例如建立一個小游園，然后融合小區綠化的狀況，在進行改造的小區內創建休閑娛樂場所，然后根據住戶的各種要求，并利用草坪、廣場等來把綠地分為各種功能區，每個分區單獨存在，但是均具有自己的特點，能夠達到居民的種種要求；
另外也可以進行主干道綠化的線狀綠地的建設，也就是在小區里把綠化按照現狀來排列，把小區中處于分離狀態的綠地進行連接，以構成一個綠色體系框架。
（2）對綠地結構進行改善，以加強綠地的生態收益。
想要提升小區的環境，那么就要合理的使用好小區的綠地，全面的展現出“綠肺”的功能。而想要實現這一目標，那么就要以生態平衡為理念來創建綠化環保功能，不要只是把綠地當做是一種裝飾品，同時還要合理的改善植被，全面的展現出生態效果。總體來說的話，就是要更改喬木、灌木之間的比例，由于生態收益和綠地面積屬于正比關系，將巧木、灌木進行融合才可以打造出結構豐富的綠地，這樣一來就能夠全面加強生態收益。
（四）加強建設過程管理
嚴格把控質量，安全進度。與施工、監理單位做好建設工作，合理施工組織計劃，嚴格把關施工過程。既要保質保量、按時交付工程。又盡可能減少改造過程對居民日常生活造成的影響。
（五）加強改造后的維護工作
對老舊小區的改造成效只能夠體現較短的時間，若想長時間保持住戶宜居的程度，那么還要全面和物業公司、居委會等部門進行合作，來一同進行管理。
老舊小區改造調研報告2
老舊小區大都處于老城區，是一個城市歷史的印象和記憶。在社會轉型和城市化浪潮中，老舊小區由于建設時間已長，困難群眾相對集中，出現了房屋建筑老化、功能設施匱乏、環境臟亂差、治安和消防隱患突出等普遍性問題，日益成為城市建設的短板和薄弱環節。城市社區是城市治理的基本單元，是城市建設和發展的重要基石。加強老舊小區特別是老舊小區的改造，切實改善社區人居環境，既是城市治理和統籌發展的題中之義，也是黨和政府執政為民服務群眾的必然要求。近年來，湘潭市積極順應民生建設需求，積極推進老舊小區的提質改造工作，取得了比較明顯的成效。為了及時總結經驗，創新思路，為湘潭市加快推進城區老舊小區改造提供參考和建議，民進湘潭市委成立了“湘潭市城區老舊小區改造調研”課題組，組織會內外專家學者，歷時八個多月，深入湘潭市雨湖區、岳塘區主要城市社區調研走訪，分別與湘潭市住建局、民政局以及11個城市社區進行座談，召開了老舊小區改造研討會，征求了相關專家的意見，參考了國內城市的相關經驗，在此基礎上完成了本調研報告。
一、湘潭市城區老舊小區改造的主要做法與成效
湘潭市目前共有城市社區129個，據不完全統計，有改造需求的社區達到80多個，占三分之二以上，僅岳塘、雨湖兩區就有近80個社區的300多個老舊小區提出了改造需求。老舊小區主要是指老舊小區較多、區內房屋年久失修、配套設施缺損、物業管理不善、環境臟亂差的居民小區。這些老舊小區一方面“先天不足”，由于建設年代較早，建設標準較低，危舊房較多，居住條件和居住環境無法滿足居民日益增長的居住需求；
另一方面又“后天營養不良”，社區困難廠礦企業職工相對集中，房屋產權形式復雜多樣，管理體制機制不順，物業管理存在“真空”，社區居民日常生活面臨許多問題和現實困難。凡此種種，致使老舊小區的人居環境與新建小區形成強烈反差，居民對此怨聲載道。老舊小區集中的社區已經成為湘潭城市建設與管理的落后地帶，亟待進行提質改造。
面對民生建設期盼，湘潭市以改善人居環境、提升城市品位、建設幸福湘潭為目標，積極推進老舊小區的提質改造和綜合整治工作，相繼實施了背街小巷提質改造、棚戶區改造等項目。2014年政府工作報告把老舊小區改造列為十大民生實事和年度重點工作，啟動實施了湘建社區、大陽新村社區等5個老舊小區的基礎設施提質改造試點，標志著湘潭市老舊小區改造正式進入全面提質的新階段。總體上來看，湘潭市對城區老舊小區的集中改造可以分為三個階段：
第一階段：以改善社區道路設施為重點，實施背街小巷提質改造。這個階段主要以2009年啟動的背街小巷提質改造為主要標志，改造內容包括路面提質、下水道疏通完善、路燈安裝、綠化提質、消防設施和環衛設施的完善等。市政府提出了“路要平整、燈要明亮、水要暢通、面要美觀、管要統籌”的五個改造要求。在規劃設計上體現“三個掛鉤”，即與社區建設掛鉤、與城市主干道改造掛鉤、與“城中村”改造掛鉤，同時注重特色街巷和精品街巷建設，打造老城區的新亮點。據統計，2009年至2013年湘潭市共完成城區440余條背街小巷的標準化提質改造，基本實施了“路平、燈亮、水暢、綠美、人行舒適、環境優美”的目標，有力的改善了社區的交通條件和公共設施。
第二階段：以改善居民居住條件為重點，實施棚戶區改造。這個階段以2010年啟動的棚戶區改造為主要標志，改造內容包括危房改造、道路等公共基礎設施、配套設施的更新，城市區域功能調整完善等。湘潭市結合舊城改造、濱江風光帶、保障性安居工程等建設，重點對河西地區包括沿江風光帶在內，東起鐵路橋、西至窯灣地區、北起熙春路－雨湖路－人民路，南至湘江堤范圍近3萬平方公里的棚戶區，以及河東地區沿城市主干道兩側范圍的棚戶區集中改造。為了解決改造建設資金難題，組建了棚戶區改造有限公司，注冊資本１億元，專門負責棚戶區改造任務。在此后的三年內，全市共實施各類棚戶區改造近3萬戶，大量的城市和國有工礦棚戶區居民的居住質量、居住環境得到改善。為進一步加大棚戶區改造力度，2014年1月，市政府制定實施了《湘潭市棚戶區改造規劃（2013-2017年）》，湘潭市棚戶區改造步入規范化發展軌道。
第三階段：以改善社區基礎設施為重點，實施老舊小區提質改造試點。以2014年啟動的城區老舊小區基礎設施提質改造試點為主要標志，改造內容包括水電管網、道路、停車位和綠化、環衛、文化等基礎設施。政府工作報告將城區老舊小區改造列為十大民生實事和創建全國文明城市的重點工作之一，計劃投入1000-1200萬資金進行老舊小區改造試點。根據“市級組織、區級協調、協同推進”的原則，按照“先地下、后地上”、全面提質基礎設施、形成示范的總體要求，今年3月以來相繼進行了項目遴選、現場勘察、方案設計、招投標等工作，目前已經基本完成雨湖區、岳塘區的5個老舊小區改造。經初步統計，此次改造總面積超過3萬平方米，新添社區公園5個，已疏浚下水道8814米，鋪設下水管道2473米，整修、新增下水井816個，鋪設瀝青路面16668米，架設路燈133盞，砌花圍885平方米，改造后的老舊小區面貌煥然一新，居住條件大為改善，受到居民和社會各界的普遍贊譽。試點工作的順利推進，為湘潭市全面實施老舊小區提質改造工程奠定了良好的基礎。
二、湘潭市城區老舊小區改造面臨的主要困難和問題
盡管湘潭市城區老舊小區改造取得了不少進展，但從整體上來看，還存在著諸多困難和問題，主要表現為五個方面的難題：
1、統一規劃難題。湘潭市老舊小區存量大，不同社區的改造規模差異明顯，改造任務復雜而艱巨。但目前我市尚沒有編制老舊小區改造的整體規劃，排查摸底不夠，對改造的總量缺乏準確數據和具體安排，也缺乏具體的分類標準和建設標準，導致老舊小區改造處于邊改邊看、邊看邊調整的摸索狀態。現有的試點方案與棚戶區改造規劃、保障性安居工程等銜接也不夠緊密，存在重合部分，加上市、區兩級協同不夠，易出現重復建設現象。此外，由于缺乏規劃整合，改造的工作機制不夠健全，城建、財政、規劃、城管等相關責任單位權責不夠明確，難以形成整體合力。
2、技術改造難題。老舊小區大多處于老城區，建設時大都沒有系統規劃，區域內建筑標準較低，房屋密度較大、質量較差，水電氣等管網密布，道路、排污、消防及居民活動場地等基礎設施陳舊老化甚至缺失，再加上缺乏有效保養和維護，基本都到了“問題階段”。由于原來的設計圖紙和建設資料缺乏，而公共空間又狹窄有限，且各類違章搭建多，一些項目處于無法可改、無處可建的尷尬境地，改造工作面臨現實難題。在已實施的社區改造項目中，在規劃設計上沒有充分考慮社區實際情況，影響了改造質量和效果。如部分社區公共道路施工論證不夠，只是在原來路面上直接加筑路基，導致路面抬高、居民樓底層車庫門無法打開，社區居民不得不鏟除部分路基。
3、供需矛盾難題。老舊小區居民對改善居住條件和環境的愿望相當迫切，但社區沒有能力組織實施，社區和居民對政府實施改造寄予高度期望。社區內普遍存在老舊住宅，許多房屋外墻風化、滲漏，下水管道破損堵塞，雨污混流，化糞池長期得不到清理；
小區道路老化破損，沒有路燈，綠地雜草叢生、布局混亂；
消防設施缺乏，安全隱患突出；
各類違章搭建多，私自改建房屋多，車輛無序停放多，進一步擠占了公共空間，社區活動場所、公共綠地、停車場等配套設施與居民實際需求的矛盾相當突出。受限于資金等原因，目前改造的內容、標準與社區居民的需求還有很大差距。
4、經費籌措難題。目前老舊小區改造主要依賴上級專項經費支持和市區兩級財政投入，按照“兩型社區”建設的目標，老舊小區改造的經費缺口巨大。從試點的5個社區改造來看，原計劃的1000-1200萬元資金難以達到預期目標。湘潭市老舊小區較多，改造經費動輒數億元，如果全部由政府或部門承擔，財政將無力承受。如果全部由社區、企業承擔，既不現實也不合理。許多老舊小區是困難群眾集中區域，民居收入水平低，也難以大量分攤改造成本。如何破解經費籌措難題，完善老舊小區改造的投入機制，是當前市、區兩級政府需要高度重視的問題。
5、后續管理難題。由于歷史等原因，許多老舊小區居民習慣于原來“單位制”管理下的無償物業服務模式，單位破產或改制后，普遍不愿交納物業費，社區缺乏維護保養和物業管理。有的僅僅是由社區進行基本的衛生維護，房屋、道路、路燈、下水等公共設施從未進行過維修，歷史欠帳較多。據我們調研，目前老舊小區住宅小區大部分都沒有物業管理，在岳塘區的95個老舊小區中，沒有物業管理的達到83個；
雨湖區沒有物業管理的老舊小區達到225個。根據改造經驗，如果只改造不管理，必將步入“改造——破壞——再改造”的怪圈。目前，現有的老舊小區產權日趨多元化，居民結構復雜，加上大都處于開放式狀態，治安隱患增多，如果不能建立起改造后的長效管理機制，社區改造的成果將前功盡棄。
三、加快推進湘潭市城區老舊小區改造的建議
加快老舊小區改造具有重要意義和現實緊迫性。湘潭市第十一次黨代會提出了建設“幸福湘潭”的發展愿景，要求“大力改善居住條件、基礎設施、公共服務、生態環境，滿足人們對改善生活品質的期盼”。老舊小區改造作為黨和政府為民辦實事的重點民生工程，福澤于民、惠及百姓，具有明顯的社會效益。面對遇到的各種難題，我們必須創新思路，迎難而上，堅持改造與整治并舉、建設與管理同步，加快城區老舊小區的改造步伐，確保老舊小區的廣大居民共享城市建設與發展的成果。
總體上而言，在改造目標和步驟上，建議按照“經濟實用、功能完善、綠色生態、環境優美”的改造要求，將30年以上的老舊小區列入第一批改造計劃，20年至30年的列入第二批改造計劃，20年以下的列入第三批改造計劃，力爭在8-10年內將老舊小區改造完畢；
在改造的原則和方法上，建議遵循“整體規劃與分步實施相結合、重點改造與一般改造相結合、前期改造與后期管理相結合、改造整治與建設管理相結合”的基本思路，堅持“先地下后地上”、先試點后推廣，確保改造的質量和效果；
在改造內容和標準上，建議重點改造、疏通下水，整修路面，維修、增設路燈，安裝和配齊消防栓，增加綠化面積，修建垃圾中轉站、化糞池，合理設置非機動車庫（棚），因地制宜設置小區機動車停車場地，拆除小區違章搭建，增設文體休閑設施，達到美化、亮化、綠化、整潔、通暢的安居要求。具體建議如下：
1、科學規劃，健全老舊小區改造的政策和制度保障機制。老舊小區改造是個系統性工程，必須堅持規劃先行。一是盡快制定《湘潭市老舊小區改造規劃》，系統規范老舊小區改造工作。要明確改造的原則、內容、標準及投入保障、責任分工、組織實施等，使改造工作有“法”可依，有章可循。以此為依據，制定實施老舊小區改造的具體年度計劃。規劃應統籌好老舊小區改造、棚戶區改造與保障性安居工程等項目的關系，促進保留、改造、拆遷與開發新建相結合，處理好改造與保護的關系，保留好老舊小區的歷史文化和地域特色。二是建立老舊小區改造項目庫制度。改造項目應進行實地勘查和科學論證，特別是要充分征求社區居民意見，盡可能地取得廣大居民的理解和支持。三是研究制定支持老舊小區改造建設的政策措施。在政府公共資源配置中，對老舊小區改造給予一定傾斜，加大資金投入，逐步使市政公用設施、公共服務設施以及其他城市基礎設施覆蓋老舊小區，帶動老舊小區商業、服務業振興繁榮，增加就業機會，促進老舊小區良性發展。
2、統籌協調，健全老舊小區改造工作機制。老舊小區改造牽涉面廣，需要多個部門密切配合。市、區兩級政府要發揮主導作用，統籌協調改造工作。一是牽頭成立相關職能部門參與的常設工作機構，并明確部門分工，劃分目標責任。住建、房產、規劃等主管部門要會同發展改革、財政、民政等部門建立協調聯動機制，各司其職，各負其責，及時研究解決改造工作中遇到的困難和問題，確保改造順利進行。二是充分發揮街道、社區居委會貼近群眾、了解群眾的優勢，做好動員、組織和宣傳工作，穩步推進社區改造。三是切實發揮居民自治作用，動員和組織社區居民參與社區改造、建設和管理。街道和社區應指導、支持居民成立業主委員會，幫助居民開展自治管理。四是制定鼓勵社會力量參與老舊小區改造與建設的政策措施，，推動老舊小區建設的社會化、專業化、市場化發展。
3、多元投入，健全老舊小區改造資金籌措機制。老舊小區改造對資金的需求量巨大，市、區兩級政府要發揮主導作用，多渠道、多方式籌措資金。一是積極拓展改造資金來源渠道。采取爭取上級專項補助、市區財政投入、居民自籌、公有住房售房款、物業維修基金、引進投資商、社區停車位出租等多種方式，廣辟渠道籌措改造資金。二是積極創新資金籌集方式。可以借鑒棚戶區改造籌資模式，建立老舊小區改造融資平臺，探索研究由政府、企業、居民、物業服務企業等多方共同負擔的改造資金籌集機制。通過制定稅收優惠等政策措施，吸引社會企業投資老舊社區改造和建設，重點是鼓勵原開發商對老舊小區實施重新改造工程。對按規劃批準改造的項目，免收市本級的行政和服務性收費；
對按規劃要求新辦的學校、醫院、敬老院、幼兒園等公益事業，可辦理出讓手續，土地出讓收入經市政府批準后可以獎勵的方式返還給投資人。老舊小區改造項目土地出讓金全額上繳市財政，經市政府批準可返還各區，專項用于老舊小區改造。三是加強資金管理，提高資金使用效益。堅持“有所為有所不為”的原則，根據社區改造輕重緩急和資金籌措進度，對老舊小區改造排出計劃，分步實施，陸續推進。對改造資金的使用，要加強監管和審計。
4、堅持標準，健全老舊小區改造質量保障機制。老舊小區改造是政府高度重視、社會高度關注、居民十分關心的民生工程，必須把堅持標準、確保質量放在突出位置來抓。一是貫徹“經濟實用、功能完善、綠色生態、環境優美”的要求，精心組織工程設計，努力使改造項目符合小區建設整體規劃，滿足居民基本生活需求。二是嚴格執行工程招投標制度，通過公開、公平、公正的競爭機制，擇優選擇規劃設計和施工企業。要堅持規劃引領，高起點規劃設計，聘請國內外一流設計單位和施工企業，確保規劃設計的完整性、統一性和施工質量。三是嚴格執行工程質量責任制度，市區兩級政府、建設主管部門、建設單位、監理檢測單位等要承擔起相應責任，把好建設、勘察、設計、施工、竣工驗收的每一個環節和關口，杜絕出現邊勘察、邊設計、邊施工的“三邊”工程。要嚴格落實工程質量終身責任制。四是建立工程項目接受社會監督的機制，確保老舊小區改造滿足質量標準要求。加強老舊小區改造的宣傳工作，在小區明顯位置設置項目公示牌、永久性責任牌，讓小區居民和社會群眾直接對改造項目進行監督和評價。
5、規范運作，健全老舊小區后續管理長效機制。堅持改造與整治相結合、建設與管理相結合，是加強老舊小區后續管理、確保改造成果的必然要求。要著力解決老舊小區改造后的管理責任主體、資金來源、管理機制等問題，建立起適合社區特點、符合居民意愿的管理模式和機制。一是建立健全業主委員會和居民自治管理機構，夯實小區管理基礎。街道、社區居委會要發揮主導作用，幫助居民小區成立業主委員會或居民自治機構，積極開展相關培訓和服務工作，努力實現社區內居民自治管理全覆蓋。二是采取靈活多樣的措施普及物業管理。要堅持改、建、管并舉，做到改造完成、物業管理及時跟進，避免出現反復改造現象。在物業管理上，可以根據居民的經濟承受能力，以及對物業管理的實際需求，區分不同小區的不同情況和特點，采取社會化管理、業主自治管理、準物業管理等多樣化的物業管理模式。在實施社會化物業管理有難度的社區，政府可以采取補助困難居民、減免物業公司稅費等方式，推動老舊小區物業管理的社會化、專業化發展。三是以文明城市、文明社區建設為契機，由政府城管、公安、建設等部門，聯合組織開展社區違建、違停等集中整治活動，為老舊小區改造和后續管理奠定良好基礎。
調研簡況
湘潭市城區老舊小區改造的調研構思于2013年10月，正式啟動是在2014年2月。在調研開展以來的八個多月時間里，調研組成員在民進湖南省委副主委、市政協副主席馬石城的指導下，堅持“實事求是”的科學態度，積極走訪市直部門了解政情，努力深入社區居民傾聽民意，比較直觀地掌握了我市城區老舊小區改造的基本情況。調研組成員走訪了湘建社區、砂子嶺社區、車站路社區等主要城市社區，分別與湘潭市住建局、民政局以及11個城市社區的負責人進行了座談，匯總分析了雨湖區、岳塘區的社區資料，對比考察了湘潭市和國內有關城市開展老舊小區改造的經驗。在此基礎上，調研組組織撰寫了調研報告，并在相關專家的指導下進行了多次修改完善，最終于10月底定稿。在整理調研成果的過程中，調研組撰寫的“完善社區管理與服務的建議”被《人民政協報》采納，發表在2014年6月9日第3版。
老舊小區改造調研報告3
城鎮老舊小區改造是重大民生工程和發展工程。為深入貫徹落實國家關于實施城鎮老舊小區改造的決策部署，推進我市老舊小區改造工作，改善居民居住環境，提升城市品質形象，根據市政協2020年工作安排，5-7月份，由萬昌春副主席牽頭，組成專題調研組，通過實地走訪、召開多層面座談會、外出考察等形式，對我市老舊小區改造情況進行了調研。現將有關情況報告如下：
一、基本情況
城鎮老舊小區是指城市或縣城建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）。據調研組不完全統計，我市2005年底前建成的老舊小區47個（樂成街道32個、城東街道1個、城南街道14個），總建筑面積380多萬平方米，涉及11718戶，43754人。其中，2000年底前建成的老舊小區27個，涉及8400戶，31906人。調研發現，老舊小區“三多”“三少”“三缺”現象突出，嚴重影響居民生活質量，居民改造意愿普遍強烈。
（一）建設標準不高，多孔預制樓板結構多、建筑管線老化多、安全隱患多。老舊小區建成時間較早，原建設標準較低，不少建筑是多孔預制樓板結構，經過二三十年的使用，老舊小區普遍存在建筑樓體、外立面、樓梯破損以及電氣線路、水污管網老化嚴重的問題，存在安全隱患，群眾反映非常強烈。如東浦二區16棟建筑有多孔預制樓板結構的12棟，雙雁小區22棟建筑有多孔預制樓板結構的11棟，調研組走訪發現其中部分房屋主體出現不同程度的傾斜，部分房屋地基下沉、墻體開裂、墻面脫落，看上去安全隱患較大。樂湖小區其中一條覆蓋一半以上建筑的電力線路，每逢用電高峰期就頻繁停電，今年夏天剛開始就連續三個晚上停電，群眾強烈要求后實行了線路分流改造。丹霞花苑近幾年都出現了管道堵塞、化糞池溢出等情況，業主們不得不雇傭疏通公司來清理。多數老舊小區建筑住宅陽臺洗滌污水管與屋面排水管相連，導致雨污混排現象普遍，很多排水管還是球墨鑄鐵管，大部分已經腐蝕損壞嚴重，此外大多數消防栓都已損壞，無法正常出水。
（二）配套先天不足，電梯少、停車位少、公共服務設施少。老舊小區總體上存在著居住功能不足、配套設施短缺、公共活動空間不足等問題。如老舊小區大部分是5-7層建筑，基本沒有安裝電梯。據調研組初步統計，建成區老舊小區687幢建筑數千個單元樓，僅有電梯38部。老舊小區由于建設之初規劃相對滯后，因停車位不足造成的亂停現象十分普遍，近年來雖然有開展公共停車區域的優化調整，但車位仍是“僧多粥少”，出入通道甚至消防通道被車輛占用停放情況依然存在，如東浦二區居民車輛500多，停車位僅380個，居民反映每天回家都要搶車位。老舊小區文化娛樂、體育健身、養老托幼、社區服務等公共服務設施明顯缺失。據調研，47個老舊小區中，僅10個小區有固定的辦公場所（包括3個違建），9個小區有老年活動場所，2個小區有托幼場所；很多小區的公共娛樂設施如健身器材嚴重老化，甚至根本沒有配備；公共廁所配備不足，樂成街道32個老舊小區就有22個沒有公共廁所。
（三）居住環境差亂，人防技防缺失、組織管理缺位、物業管理缺乏。老舊小區違章搭建、毀壞綠化、雜物亂堆、垃圾亂扔、污水亂排、房子亂租等現象十分常見。如老舊小區很多車庫住著老年人、新樂清人，有的10平方米的車庫住了3-6個人，在車庫內吃住同室，有些煤氣罐或電磁爐就在床邊，消防隱患相當嚴重；部分住戶將洗衣板直接放在車庫邊上，洗滌等生活污水直接排放到路上，嚴重影響小區面貌；部分建筑一樓或者車庫還被租用作為經營場所，如在馬車河中心小區車庫或者一層被用作美容美發、家電維修、教育培訓，存在較大安全隱患。老舊小區多數人防技防不到位，部分保安崗亭形同虛設、無人值班，部分監控攝像頭存在聚焦模糊甚至失效。如鴻源小區的監控室三臺監控屏幕在調研時竟然全部黑屏；東浦二區不少樓道門禁系統形同虛設，長期無法使用卻沒人修理。據調研，目前47個老舊小區中，有17個小區還沒有成立業委會，32個小區沒有進駐物業管理，44個小區沒有建立黨的組織，而且很多業委會只有組織，沒有固定辦公場所、沒有經費和專職工作人員，沒有開展有效的管理工作。
2019年6月以來，國家部委、浙江省、溫州市相繼出臺了推進老舊小區改造工作的文件，各級政府對老舊小區的改造極為重視。《溫州市城鎮老舊小區改造三年行動方案》中我市2020-2022年改造老舊小區7個，目前我市已上報雙雁小區、東浦二區、丹霞花苑、旭陽小區等4個小區改造項目，總建筑面積約32.35萬平方米，涉及約2334戶。
二、制約老舊小區改造的主要問題
（一）小區底數不清，改造機制不健全
我市城區老舊小區存量大，不同小區的改造規模差異明顯，改造任務復雜。但目前我市尚沒有編制老舊小區改造的整體規劃，小區情況掌握不夠，對改造的總量缺乏準確數據和具體安排，也缺乏具體的建設標準和政策支持。如市住建局、市文明中心、屬地街道都有部分老舊小區的簡單統計數據，但數據各不相同，老舊小區規模、房屋質量狀況和業主構成等關鍵數據缺失，配套設施、基層治理情況不清。同時我市老舊小區三年改造行動工作推進相對滯后，實施方案現在還沒有出臺，群眾關注的改造資金居民自籌比例、補助基數以及與水電氣污等權屬單位專項工程銜接的具體政策支持尚不明確，而對比兄弟縣市區，鹿城、甌海已經出臺了老舊小區改造實施方案，永嘉、龍灣、瑞安也陸續公布了實施方案征求意見稿。此外，我市還沒有建立老舊小區改造工作的綜合性協調機構和工作專班，主要由住建部門的一個科室負責工作對接，工作機制還不夠健全，相關責任單位權責不夠明確，難以形成整體合力。
（二）資料檔案不全，改造技術有難題
據反映，部分老舊小區前期的設計圖紙和建設資料缺失，有的只有總平圖卻缺失地下綜合管線圖，有的干脆什么資料都沒有。如前期住建部門為今年啟動改造計劃的老舊小區做規劃設計，去檔案館等多處也沒找到建設時的設計圖紙，不得不聘請專業機構對小區情況進行重新測繪，無形中增加了時間成本和資金成本；樂成街道干部為解決南馬小區居民和村民權屬糾紛，找了幾個部門也沒有找到當時的規劃平面圖紙，無法明確四至，難以劃分權屬。同時，老舊小區建成后的二十多年時間里，各單位對小區進行了各種后期施工改造，建筑、綠化等部分結構改變了，電力、給水、排水、通信、天然氣等地下管線遷移了，即便拿著舊時的資料圖也不能照樣設計，需要實地核對，否則稍有誤差就可能挖破管線。據華潤燃氣公司反映，東浦二區地下管線復雜，規劃設計完成后工程推進緩慢，至今現在仍未開工；旭陽小區地下管線走向不詳，社區、小區無人能說得清楚，給天然氣改造設計增加了很多困難。此外，改造施工需要使用一定的鋼筋、混凝土等建材，而老舊小區面積有限，樓距不足，空地較少，由于場地的限制會進一步加大改造的難度與施工的風險，甚至可能影響百姓生活與人身安全。
（三）居民需求多樣，現實矛盾不樂觀
調研組走訪調研了解到，多數居民希望拆老房子住新房、改裝使用天然氣省錢、加裝電梯方便老人，還對小區綠化與道路、停車場以及樹木的高度、防盜窗的改造存在多種意見。可以看出，老舊小區居民對改善居住環境的愿望迫切，對配套服務的需求多樣，對政府實施改造寄予高度期望，但居民需求與改造的條件、標準存在較大的差距，小區個體之間的差異、居民的經濟條件和社會背景的多樣性使得老舊小區的改造更加復雜。如電梯加裝方面，近年來老舊小區居民要求加裝電梯的意愿一直較為強烈，但因加裝電梯需要三分之二以上業主簽字、鄰居無一反對意見、房屋鑒定報告B級以上等條件限制，自2018年以來申請加裝的成功者寥寥，僅有樂商小區、湖濱花苑、錦繡公寓3個小區共計7臺電梯。供水改造方面，一些老舊小區4樓以上住戶水壓不足，只能靠自家的水泵和水塔來增壓供水，一些住戶水管總是不間斷地出現黃水，飲水安全有隱患，一旦改造將是整個片區大面積停水，居民用水短期不能保障，且面臨低層用水正常的居民不同意改造的情況。適老化改造方面，調查發現老舊小區老年人比例明顯高于新小區，據街道統計數據顯示，60歲以上的老人如浦東小區685人（占51%）、樂怡小區約600人（占35%）、民豐小區950人（占50%）、盛興小區約700人（占32%），隨著老舊小區“老齡居民”人數的不斷增加，老年人無障礙出行、休閑娛樂活動、群體安全保障、社區養老服務等需求也日益明顯，但一些項目限于場地、資金處于無法可改、無處可建的尷尬境地。
（四）資金問題突出，業主共建意識弱
老舊小區改造資金需求總規模較大，據部門反映，部分老舊小區沒有物業維修專項基金，改造工作面臨著財政資金“投不起”、居民和社會資金不愿投、后期管護資金缺失等問題。據初步測算，假設按照補助基數400元/平方米計算，僅今年計劃的4個小區項目補助就超過1個億。雖然中央、省撥付一定專項補助基金（溫州市級僅對鹿城、龍灣、甌海區等各實際功能區實施補助），市財政仍然面臨較大壓力。并且根據現有文件規定，符合中央財政補助的改造對象主要是2000年以前建成的小區不包括居民自建房為主的老舊小區，但在我市該時間段內老舊小區或多或少夾雜著自建住房，如丹霞小區商品房192套、自建房80套（間），樂湖小區商品房311套、自建房131套（間），金鳳小區商品房40套，自建房110套（間）。因此我市大部分老舊小區改造無法享受上級財政補助，很大程度增加了本級財政的投入負擔，影響改造工作的大范圍推進。同時，調研發現部分居民缺乏“共享共建共治”和“購買服務”的觀念意識，認為老舊小區改造主要是政府的事情，自己不用花錢，等、盼、靠政府投入思想非常普遍，因此往往改造意愿很強烈，說到投錢就沉默。
（五）長效管理缺乏，改造成果難維持
老舊小區在歷年各類創建工作中，雖經過幾輪環境整治或單項改造，但“臟亂差”現象總是卷土重來。尤其是在今年新冠疫情期間老舊小區防控難度普遍大于新式小區，如多個開放式老舊小區為確保隔離到位，不得不封閉起來，但多次發生封閉隔斷障礙被破現象，進出人員的隔離防控存在疏漏。究其原因，主要是小區治理力量不足，長效管理機制不健全。業委會方面，很多小區業委會是退休干部、熱心人士在管理，他們沒有執法權主要以勸導為主，有時感嘆“管了也沒人聽”，有時認為管得多了會得罪人，業委會整體職能作用沒有發揮。如一些居民在綠化或空地上圈地種菜，甚至在公共場所養雞養鴨、搭建鐵皮棚等，屢勸不止。物業方面，老舊小區收繳物業費困難與物業管理不到位的矛盾比較突出。老舊小區多數住戶不愿意繳納較高的物業管理費，導致物業公司不愿進入老舊小區；即便引入收費標準較低的物業（據了解目前最低為600元），部分業主因對小區管理存在分歧不愿意交物業費，部分業主認為是自建房不需要交物業費，如旭陽小區300多戶，2019年大約100多戶居民沒有上交管理費；物業費收繳不到位，直接導致物業管理難以維持，最終降低服務標準或直接撤離棄管，形成惡性循環。街道社區方面，社區工作人員除書記、社工外，普遍沒有固定薪資，社區的很多工作人員要么是新進大學生，要么是臨時人員，基層工作經驗匱乏或工作主動性不夠，加上社區工作經費缺少，平時忙于完成上級交辦的各項業務指標，極少參與老舊小區的管理；街道及駐社干部走訪巡查小區時間不多，對現有的小區業委會很少開展培訓指導，往往造成“前期鼓勵成立業委會，最后卻任由其自生自滅”現象。如果改造完成后小區管理方繼續缺位，就會導致改造成果無法維持，步入“改造—破壞—再改造”的怪圈，造成人力和資金的浪費。
三、幾點建議
（一）健全機制，摸清底數，加快出臺規劃方案
老舊小區改造是個系統性工程，牽涉面廣，需要多個部門密切配合。市政府要發揮主導作用，牽頭成立相關職能部門參與的工作機構，明確部門分工，劃分目標責任。建立工作聯席會議制度，協調解決老舊小區改造過程中的重點難點問題。盡快組織開展全市老舊小區調查摸底，真實準確掌握老舊小區規模、房屋建筑本體、小區公共部分基礎設施和基本功能，老舊小區居民自治和物業管理的現狀，以及居民具體的改造需求等情況，建立全市老舊小區基礎數據信息庫，建議將調查對象范圍放寬至2005年前建成的老舊小區。在此基礎上，盡快研究制定老舊小區改造規劃和“三年計劃”，明確老舊小區的具體分類和改造批次時間，明確改造的具體內容和建設標準，明確改造的投入保障和組織實施。規劃應統籌好老舊小區改造、保障性安居工程等項目的關系，建議將老舊小區改造和文明城市創建、“污水零直排小區”建設、未來社區改造等工作有機結合。創新機制，研究出臺針對完善類、提升類改造的政策措施，在政府公共資源配置和資金投入等方面給予傾斜。
（二）注重前期，統籌推進，合理把握改造節奏
住建、資規部門應先行做好各老舊小區原始資料和圖紙的查找整理，基礎資料不完善、與項目實際不符合的，委托相關設計單位及時進行補測補繪。市政、電力、通訊、供水、燃氣等部門單位和有關街道應協助提供各老舊小區地下管網分布圖，并對地上各類相應管線進行集中調查清理。街道社區應有序開展老舊小區改造宣傳動員工作，讓群眾充分認識到改造帶來的實效和好處，盡可能地取得廣大居民的理解和支持。同時，建議建立老舊小區改造項目庫制度，列入改造計劃項目應有序進行實地勘查和科學論證，比如對比改造與拆后重建的費用，若差距不大建議實施“就地重建”；有些房屋可以進行改造，但其不適合我市的長期發展規劃，要避免改造的重復浪費。在論證的基礎上，選取細化改造方案優、群眾改造意愿強烈、“共同締造”基礎好的項目，按“成熟一個，實施一個”的原則啟動改造。
（三）以人為本，突出重點，改造提升居住環境
城市的發展和社區的建設都是牢固樹立“以人民為中心”的思想。針對建筑改造、道路交通和停車、管網系統、景觀綠化、適老化改造、社區服務體系6大方面，因地制宜來確定各小區菜單式改造內容，優先安排居民群眾反映集中、涉及共同利益的問題。一是支持存在多孔預制樓板等安全隱患較多的老舊小區拆舊建新。此類小區進行綜合改造價值不大，反而還會增加安全隱患，建議采取拆舊建新的辦法。可在危房鑒定的基礎上，根據實際情況和群眾意愿采取不同的安置方法。具備開發潛力地段的小區可引進開發商進行重新開發，適當提高容積率，一并將托幼、養老、醫療等便民服務嵌入，提升土地的利用價值；借鑒鹿城等地做法，向需拆遷改造的住戶發放安置房“房票”，購買房地產開發的商品房實現異地安置。二是鼓勵多層住宅加裝電梯。參照嘉善、瑞安等地做法，盡快出臺電梯資金補助方案（嘉善按電梯加裝費用50%給予最高不超過20萬元/臺、瑞安給予符合條件的15萬元/臺補助），進一步優化電梯安裝申報和審批流程，小區改造條件成熟的可適當降低加裝電梯的啟動門檻。若財政緊張可采取以獎代補、先建后補等方式。三是實施打通消防生命通道工程。實行老舊小區“一區一策”治理，結合老舊小區的建成年代、建筑高度、周邊環境、道路管網等方面情況開展改造，制定實施消防車通道治理方案，按照先急后緩、先易后難的原則盡快打通消防通道。四是完善老舊小區公共服務功能。優先解決水、電、氣、路、排污等問題。改造零星空閑用地、改造綠化帶或與周邊單位共建等方式增加停車位，有條件的增設汽車充電樁和電瓶車充電棚。拓展居民公共活動空間，及時維修翻新小區內破損的公共休閑設施，增設小區健康步道、休閑游憩場地和健身器械，條件成熟的要建立完善老年人活動中心，引入社會資本建設養老托育機構。
（四）多元投入，加大保障，健全資金籌措機制
市政府要研究明確基礎類、完善類、提升類改造的政府和居民資金負擔比例，做好財政投入保障，探索構建政府政策性引導、居民共建性出資、企業市場化參與、社會全方位支持的多元化融資機制。一是加強與銀行等金融機構的溝通對接，探索老舊小區專項債券等融資方式，鼓勵金融系統開發針對老舊小區改造的優惠金融產品，探索居民戶內改造、裝修、節能減排等消費領域的個人貸款金融服務。二是探索利用增建商業設施、翻建結合擴建等措施，合理利用小區及周邊閑置土地或簡陋房屋占地，在不影響規劃的情況下進行二次開發；通過制定稅收優惠等政策措施吸引社會資金投入，減輕財政資金壓力，實現資金平衡。三是出臺提取個人公積金用于加裝電梯等老舊小區改造的政策，適當降低物業專項維修基金用于改造的申請門檻，減輕老舊小區改造籌資壓力。四是充分發揮責任企業和責任單位資金作用，加大對水電氣網等垂管部門協調力度，在預算審批、資金撥付等方面提高靈活度，為老舊小區改造提供便利。
（五）綜合施策，規范運作，促進小區長效管理
要堅持改造與整治相結合，建設與管理相結合，持續加強老舊小區后續管理，鞏固改造成果。一是黨建進小區，以黨建引領小區治理。加大街道對老舊小區的管理力度，建立駐社干部聯系老舊小區的工作制度，加強對業委會的培訓管理，規范業委會資金管理和物業監管等制度。已經成立業委會的可以進一步充實業委會的紅色力量，還未成立業委會的可以幫助成立小區臨時業委會，在管理過程中逐步物色小區的能人志士加入業委會，建立健全居民自治管理機構，夯實小區管理基礎。條件成熟的小區可以建立黨支部，提供黨組織為民服務清單，以“紅色”力量激發老舊小區管理“新動能”。還可以借鑒嘉善做法，出臺文件明確黨員機關干部必須兼任所住小區樓長、單元長等，賦予其社區服務職責，帶動居民共同參與到小區治理。二是物業進小區，以專業服務促進小區管理。根據不同小區居民的經濟承受能力以及對物業管理的實際需求，采取社會化管理、準物業管理、社區自治管理等多樣化的物業管理模式。建議建立物業管理征信系統，對業主惡意拖欠物業服務費用的行為納入個人征信系統進行警示，對物業企業管理失信并造成小區嚴重后果的進行曝光。對于一時難以引進物業企業的，可由街道設立物業管理服務機構，在各準物業小區設置管理處，形成系統的管理網絡，實施準物業管理。三是執法進小區，以亂象整治規范小區管理。聯合司法、綜合行政執法、公安、消防、市場監管、衛健等多部門集中梳理小區常見違法違規行為問題，明確執法責任單位，編制違法事項清單并在小區公告。通過“城市大腦”建設延伸到小區，采取攝像頭抓拍違法行為的形式，開展“非接觸性執法”，由指揮中心分派給各執法部門依法處理。同時，加強業委會、物業和屬地社區、街道的溝通，定期召開小區社情研判會，對小區的各種違法情況進行分析，加強對小區管理的支撐，完善小區執法治理體系。