老舊小區改造調研報告(通用4篇)
報告使用范圍很廣。按照上級部署或工作計劃，每完成一項任務，一般都要向上級寫報告，反映工作中的基本情況、工作中取得的經驗教訓、存在的問題以及今后工作設想。以下是小編整理的老舊小區改造調研報告(通用4篇)，僅供參考，希望能夠幫助到大家。
【篇一】老舊小區改造調研報告
根據在2016年度常委會《城市供水條例》和《廣州市城市供水用水條例》執法檢查中發現的海珠區南石頭街道福南新街16-27號大院公共用水、小區基礎設施等存在問題，在陳建華主任等常委會領導的倡導下，常委會將“推進老舊小區微改造”定為常委會2017年重點調研課題之一。2017年3月，陳建華主任批示成立了由唐航浩副主任任組長的重點課題調研組，率隊多次深入調研，并要求調研組以福南新街大院為典型，解剖麻雀，廣泛調研，總結實踐經驗，為推進該項重大民生工程、營造更干凈更整潔更平安更有序城市環境，提出對策建議。
調研組先后4次到海珠區福南新街16-27號大院開展實地調研，并多次深入越秀區、海珠區、荔灣區、天河區、白云區、黃埔區明察暗訪、了解情況、聽取意見，組織市城市更新局、市國土規劃委、市城鄉建設委、市財政局、越秀區政府、荔灣區政府等部門和單位召開專題調研會議，于6至7月先后赴杭州、北京、天津、合肥進行專題調研，并通過期刊、雜志等途徑查找國內城市更新和老舊小區綜合整治相關實踐案例分析、報道等文獻，充實基礎資料。
在認真調研我市各區典型微改造項目，特別是在認真分析海珠區福南新街16-27號大院微改造案例的基礎上，調研組對廣州市老舊小區微改造主要做法進行分析和總結，梳理并歸納了兄弟城市的先進經驗，書面征求課題調研組成員、城建環資委員會委員、城建環資專家庫專家對報告初稿的意見，綜合形成了本調研報告，為進一步推動我市老舊小區微改造工作提出了有關建議。
一、我市老舊小區微改造工作情況及其分析
（一）全市工作概況
作為超大型城市，廣州市存在大量老舊小區，中心老城區越秀、荔灣量最大。據2016年市城市更新局匯總統計，我市擬將2000年前建成的779個老舊小區實施分批改造。其中，包括新中國成立前建成老舊小區31個、新中國成立后至1980年建成老舊小區198個、1980年至1990年建成老舊小區224個、1990年至2000年建成老舊小區326個，一共包含約3.77萬棟房屋，建筑面積約5180萬平方米，涉及居民約80萬戶，人口約260萬人。
我市老舊小區微改造工作目前做法是由城市更新局統籌，牽頭制定具體落實方案、工作流程和標準，協調有關職能部門，負責對各區的指導監督；
各區、鎮街作為落實主體，負責數據摸查、項目評估、方案編制、方案審定、資金統籌、項目實施、成立居民自治組織、建立長效管養機制、信訪維穩等工作。微改造已經開展的工作有：
一是開展調研摸查。根據2015年國家住建部要求，2016年市城市更新局組織各區對全市2000年前建成的老舊居住小區進行系統摸查，同時了解民意訴求，掌握老舊小區微改造一線實際情況。
二是制定規范性文件和實施方案。2015年底，《廣州市城市更新辦法》發布。2016年底，市城市更新局印發了《廣州市老舊小區微改造實施方案》，提出有關任務目標，并明確了有關改造內容，有關工作全面鋪開。
三是制定年度計劃推進落實。每年制定項目計劃和資金安排，2016、2017年城市更新年度正式計劃共安排財政資金2.5億元，推進老舊小區微改造項目109個，涉及用地面積794公頃。其中，2016年安排項目19個，資金約5000萬，總用地面積約268公頃；
2017年安排90個,資金約2億，總用地面積約526公頃。
（二）海珠區福南新街16-27號大院微改造案例分析
福南新街大院位于南石頭街道泉塘社區，該大院包含廣州市四建公司、廣州橡膠企業集團有限公司、廣州市機電研究所等單位的5個宿舍，屬于無物業管理的老舊宿舍，水電氣基礎民生設施是上世紀八十年代的產物，雖經多次維修，但設施設備仍然陳舊老化，管線破損十分嚴重，加上周邊商住小區增多、石溪水廠搬遷等因素，造成附近區域供水水壓不足，其中16-27號大院三樓以上住戶用水十分困難。此外，因該小區早年已進行房改，原屬單位市四建公司不再負責小區內部的公共環境和設施維護，同時也無物業管理。加上小區臨近珠江醫院，部分居民將房屋違法改建為“房中房”出租，房管部門執法難；
外圍臨街餐飲店較多，消防通道屢遭堵塞，油煙污染擾民嚴重等，導致社區綜合環境破舊、雜亂，對此居民的改造意愿非常強烈。
在市人大常委會執法檢查后，海珠區委、區人大常委會、區政府迅速部署協調改造工作。區城管、住建、科工商信局，市自來水公司、燃氣公司、供電公司、南石頭街道等共同配合，用半年多時間，基本完成了該大院的綜合改造工作。今年春節前，新的供水系統已經正式運行，居民用水難問題得到有效解決。大院的公共用水改造工程中的泵房更新、大院內戶外管道更新鋪設、電表后線路鋪設及電表安裝等工程也已完成；
周邊公共設施綠化等完成了升級改造，環境得到較大改善和優化。
繼第一期微改造取得階段性成果后，市人大常委會主要領導和分管領導等赴福南新街社區調研，提出后續改造建議，推動打造我市老舊小區微改造示范項目。與此同時，16-27號大院周邊其他居民紛紛表示出強烈的改造意愿。海珠區人大常委會、區政府等也計劃以此為契機，為老舊小區微改造在全區的鋪開積累經驗，開展了調研摸查，制定了實施方案和成立工作機構，通過區先行墊付和申請納入市資金計劃，奠定資金基礎，統籌有序實施。截至12月11日，項目立項調整待召開區政府常務會議審定后實施。詳細設計方案和施工圖紙編制計劃于12月中旬完成。目前，街道已基本完成小區內低矮建筑和原有建筑面積、產權、居住戶數摸查和居民意愿征詢工作（具體詳見附件：海珠區南石頭街福南新街16-27號大院及周邊社區微改造案例有關材料）。
福南新街小區的微改造過程主要呈現以下特點：
1.反應迅速，組織有力。在海珠區將福南新街16-27號綜合改造工作任務下達給南石頭街道后，該街道迅速行動，確立了從社區基本公共服務需求著手的原則，將其列入街道2016年重點工作項目，制定實施方案，積極籌措資金，成立專門工作小組，協調、爭取區相關部門認可和支持，抓緊推進。
2.宣傳到位，發動深入。為使改造得到居民住戶支持，街道開展了大量居民宣傳溝通工作，通過形式多樣的方式，運用公開信、告示欄、宣傳窗等載體向有關居民群眾宣傳此次改造的方向和內容。街道辦事處負責人多次召開居民會議，現場聽取群眾意見、建議，盡量按照居民提出的要求進行改造；
積極協調區職能部門和相關企業參與到改造中來，為改造順利開展鋪平道路。
3.民意為先，廣納意見。由于該小區屬于典型的無物業管理老舊工業宿舍區，為克服出現居民不理解、意見不統一、集資難、不支持甚至阻撓改造等社區改造經常遇到的難題，街道改變以往政府主導、自定方案推行改造的工作模式，重點做好前期居民意見收集工作，摸清居民改造意愿和小區改造底數，組織工作人員逐家逐戶上門派發調查問卷，走訪調查率達85%。此外，還針對居民提出的小區環境衛生、公共設施破舊、車輛亂停放和噪音污染等方面問題不斷完善改造方案。
4.居民自治，群策群力。為充分發揮居民的自治作用，促進居民提高“自我教育、自我管理、自我服務、自我監督”的水平和能力，強化居民自治的責任感和歸屬感，在多方努力下，街道指導該有關居民樓成立大樓管理小組，負責改造工作推進過程中的具體宣傳和溝通工作，有效發揮群眾主體作用，充分調動群眾的參與熱情，營造出“街道要我改”到“主動要求改”和“有人協調改”的小區改造氛圍。
5.全程監督，保證質量。為保證小區改造工程質量，街道安排居委會和大樓管理小組成員積極參與到微改造工程的日常監督中，加強施工現場管理、督導，及時處理施工過程中出現的各種突發情況和居民意見。大樓管理小組定期向全體居民通報改造工作進度和施工質量情況，保障居民知情權、監督權。
6.成效明顯，居民滿意。此次改造的初衷就是為解決困擾大樓居民多年用水難、居住環境差問題。隨著供水系統的更換，大院環境的整飾和逐漸美化，居民群眾日益感受到改造工作帶來的對生活的切身改變。經過改造，小區面貌煥然一新，成效明顯，受到居民一致好評，周邊尚未改造的小區居民也紛紛表達了強烈的改造意愿，福南新街微改造取得良好的社會效果。
（三）其他典型微改造項目現狀及其分析
2017年4月至10月期間，調研組通過調查走訪、隨機暗訪等方式深入越秀區仰忠社區，海珠區濱江街草芳圍社區，荔灣區西村街廣啤雅苑、協和社區、西灣東社區，恩寧路永慶坊和十三行歷史文化街區，天河區石牌村，白云區景泰街大金鐘路48號大院、柯子嶺村，黃埔區文沖船廠生活區，實地考察了多個典型微改造項目，并與有關各區人大常委會、區政府、街道進行座談交流，以掌握我市老舊小區微改造工作情況。在此基礎上，調研組梳理了各區老舊小區微改造典型項目的工作重點、組織籌建方式及存在的問題。
1.上述典型項目的工作側重點。
（1）以改善民生基礎設施為主要方向的有：
越秀區仰忠社區內共有房屋138棟，其微改造項目以“三改造一落實”模式推進，即改造公共設施（包括“三線”、“三管”、室外公共消防設施、小區視頻監控等），改造老舊房屋（包括樓道整飾、維修化糞池、樓道內線管更換、維修補建樓梯地名牌、改造小區圍墻等），改造人居環境（包括小區內道路維修改造、提升小區整體綠化、建設社區文化設施等），落實完善社區物業管理機制等；
海珠區濱江街草芳圍老舊小區微改造項目將實施二次供水及完善消防設施等民生工程作為改造重點；
荔灣區西村街微改造項目對社區內生活排污管段重新鋪設，改造化糞池，并修整園區內路面，修繕西村文化廣場；
白云區景泰街大金鐘路48號大院、柯子嶺村微改造項目主要改造了轄內道路，進行了雨污分流、供水管網改造和三線整治并相應增設公共設施等。
（2）以維護和傳承歷史風貌為主要方向的有：
荔灣區十三行街區遍布民國初期的小洋樓，該街區微改造項目（一期）按照修舊如舊的原則實施，現已基本完成；
恩寧路永慶坊將原來的民居功能轉換為商業功能，導入創客空間、文化創意、教育等產業；
白云區柯子嶺微改造項目對牌坊及外立面進行了整改裝飾，并把握該村客家文脈，打造了客家風情長廊。
（3）以整治提升環境景觀為主要方向的有：
天河區針對城中村“臟、亂、差、堵”現象，選取了石牌村綠荷西大街等重點街巷作為微改造試點路段，進行了路段沿線外立面改造、沿線路面改造、沿線地下綜合管線整治、排水工程和電氣照明燈改造以及街心公園建設及智能門禁安裝等。白云區景泰街大金鐘路48號大院進行了外立面整飾；
黃埔區已經完成微改造項目實施方案的編制，計劃對文沖船廠生活區的破損建筑外墻等進行整飾及改造。
2.上述典型項目的組織模式與資金籌措特點。
越秀區為貫徹落實市委主要領導“將珠光街作為越秀區老舊社區‘三線三管’整治試點”有關批示精神，選擇仰忠社區為試點，成立了時任市人大常委會領導為組長的仰忠社區微改造試點工作領導小組，并在社區內設立微改造建設辦公室，下設公共設施改造、舊樓宇改造、人居環境改造、綜合協調、資金監督審查等五個專項工作小組，推進微改造落實，該項目總投資約為2950萬元，其中市財政安排1450萬元，區財政1490萬元，社區居民集資約10萬元。海珠區濱江街草芳圍老舊小區微改造項目通過居民自籌、政府補貼的形式解決資金來源，其中政府負責公共部分的設施投入，市級安排資金600萬元，區級安排150萬元，居民負責入戶部分的改造投入。荔灣區西村街道社區微改造起步較早，主要由政府出資1000多萬予以保障。該社區形成了在全區乃至全市推廣的“西村經驗”，主要特點是在實踐中探索出“先自治、后改造”模式，制定了社區建管委產生及工作條例、議事機制、社區微改造項目實施工作流程等，創造出“基層黨建引領社區自治，社區自治助推基層治理”的工作模式，由社區黨支部、建管委作為工作主體，由建管委、居委會、街道共同動議決策，由建管委和街道專業科室共同監督實施和驗收，由建管委做好后續管養工作。其改造項目以下水道、風水亭、路面翻新等保障居民日常生活需要為主。恩寧路永慶坊以“政府主導、企業承辦、居民參與”的“民改商”形式實施修繕維護，對居民生活區實施改造，片區內43棟房屋被荔灣區政府回收，居民就近安置。通過公開招商引入萬科集團建設及運營，并給予其15年的經營權，計劃總投入資金約為1億元，建筑成本回收周期為12年半。期滿后是將經營權交還政府還是繼續探討新的合作模式尚未確定。永慶坊僅為恩寧路微改片區的一期試點，政府計劃將繼續發展二、三期項目。天河區組織相關部門、街道辦和石牌村改制公司，推進石牌綜合整治工程項目，設立了駐點工作組，每日召開施工碰頭會，每月召開各方聯席會，項目一期市級安排資金1000萬，區級安排1008萬。白云區景泰街大金鐘路48號大院項目實施過程中，區有關部門注重引導公眾參與到項目改造的各個階段，指導組建了建管委，推動解決了大院外立面破損、“三線”亂拉、停車混亂、公共設施缺失等問題。
（四）我市老舊小區微改造工作總體上存在的困難和問題
在總結南石頭街等典型案例的基礎上，經綜合我市老舊小區微改造調研情況，現歸納我市微改造工作中存在的主要困難和問題如下：
1.對于微改造的思想認識亟需提高和統一。
調研組發現，對于老舊小區微改造，個別區、街道乃至市有關部門不同程度存在一些認識差異：一是有些認為老舊小區微改造投入大、產出小，與其花費大量的人力、財力、物力進行修修補補、基礎加固，不如通過近期或假以時日的徹底重建和安置更能提高行政績效、財政收入和居民幸福感，認為微改造沒有太強的必要性和緊迫性；
二是有些認為微改造已經納入全市城市更新總體工作大局，主動權和決定權在市級層面，區、街道一級自主空間不大，加上老舊小區住戶利益訴求多樣且不易調和，工作難度較大，容易導致作為“夾心層”的區、街道產生畏難情緒和“等靠要”、“拖推避”思想，積極性不高；
三是對于微改造作為里子工程的本質、主要工作內容、階段性任務認識不統一，工作輕重緩急未作區分，后續工作推進不夠徹底等，出現了諸如專門建墻遮擋部分老舊房屋；
寫有“廣州市歷史建筑”字樣的牌子被懸掛在某歷史建筑違章附屬物上等工作細節把握不嚴、標準不高等現象。這些觀念和思想都未能全面體現老舊小區微改造工作的性質、宗旨和方向，急需厘清思路和統一認識。
2.老舊小區微改造總體規劃亟需制定。
廣州市作為超大型城市，居民小區數量龐大，老舊小區為數也不少，雖然市城市更新局2016年初步摸查了全市老舊小區情況并將779個老舊小區納入微改造計劃，但因老舊小區微改造工作總體上仍處于“訂單式”、“報銷式”的初級工作階段，存在改造范圍不夠明晰、改造項目的申報和確定標準有待進一步統一、申報流程有待進一步完善等問題。具體表現為：有些區基本公共服務尚有缺失的小區沒有列入全市的改造計劃，如海珠區南石頭街福南新街16-27號大院；
有些區先天條件較好的小區卻安排了資金投入量相對龐大的錦上添花工程；
有些區將房屋條件惡劣、安全隱患嚴重、基本不適宜人居住的區域卻納入了微改造項目；
將珠江兩岸、主干道旁的老舊小區納入首要改造項目，而內街內巷的老舊小區相對延后改造，等等。對于一些歷史街區，如荔灣區十三行街區，調研組了解到，有關方面對后續二、三期改造也沒有完整的基本計劃。此外，隨著年代推進、工程建設標準不斷提高和管理水平不斷升級，新的老舊小區還將逐步形成。一般情況下，商品房二三十年才會出現老舊問題，但一些高檔電梯商品房小區，日久失修一樣會出現問題。如東風西路的某高檔小區，一向是廣州老城區的指標性樓盤，小區分三期開發，樓齡分別為14至22年。但該小區在2010年曾遇到部分外墻鋁塑板老化，兩次發生外墻鋁塑板大片脫落的安全事件，最終不得不求助于消防人員上門排險。因此，在全市層面，急需建立一個動態掌握老舊小區基數和需改造范圍的工作機制，依靠現代技術形成數據信息平臺，并在此基礎上制定市、區兩級層面按照輕重緩急排序的微改造總體規劃、實施策劃和實施計劃。
3.資金保障效度、力度亟需提升。
調研發現，我市老舊小區微改造一方面存在資金投入力度與其他大型城市有一定差距，另一方面又出現財政支出進度不理想，原因主要包括：一是部分區未提前、全面考慮老舊小區微改造的工作特點和程序，導致資金需求和年度預算編制不盡科學合理；
二是街道作為微改造工作主體，開展此項工作的相關人員對工作程序和資金申請、使用等流程還不夠熟悉，工作未能按計劃推進，資金支出相應受到影響；
三是微改造屬于市、區共建工作，工作內容和資金保障各有側重，但目前各區財政支持力度不一，部分區級配套資金不到位，過于依賴市級財政資金，造成市安排的資金支出進度不理想。其次，老舊小區微改造建設標準財政出資項目沒能有效覆蓋部分基本公共服務項目。《廣州市老舊小區微改造建設標準》的建設內容中的規定項目的危房治理、供水供電一戶一表改造、燃氣入戶改造等規定由個人出資。相當數量老舊小區居民不愿出資，項目改造過程中對此未能有效覆蓋，導致微改造不完全不徹底，影響到社區微改造項目的整體效果。同時，由于我市老舊小區數量龐大，且微改造是一項長期性、涉及面廣、投入較大的綜合性工作，僅靠政府財政投入，必將難以持續，因此，微改造資金籌措保障問題不容忽視。
4.微改造有關法律法規體系有待完善。
經初步梳理我國有關老舊小區微改造的法律法規，發現涉及老舊小區微改造工作的內容散見于《物權法》《城鄉規劃法》《建筑法》《節約能源法》《消防法》《防震減災法》《物業管理條例》等法律法規中，容易出現以下問題：首先是缺乏專門性、位階高的國家層面的法律法規，適用有關法條時容易出現多頭適用或互相制約、互為前提的情況，且規范效力不足；
其次，上述法律法規涉及微改造的多數條文為原則性描述，實踐指導性不夠強；
再次，老舊小區微改造涉及內容廣泛，涉及問題復雜，除包括改造目標、范圍、主體、程序等以外，還包括產權認定、各利益主體權責劃分、資金籌措渠道來源等重要問題，需要一部系統、全面的法律法規加以統合和規范。目前，我市尚未出臺關于老舊小區微改造專門的地方性法規，規劃、建設、財稅、產業、金融、文化保護等部門也未出臺相應的配套政策，這些都影響了微改造工作的規范有序開展。
5.工作標準規范、審批程序有待完善。
經查，目前我市已經出臺的有關老舊小區微改造的政策文件，涉及到建設標準的主要是市城市更新局印發的《廣州市老舊小區微改造實施方案》，方案中所附微改造建設標準中部分項目的建設標準比較宏觀、概括，具體操作性和指引性不夠強；
涉及到技術指引的較為詳細的目前只有關于“三線”整治的實施方案和技術指引（試行），其余改造工程項目暫無詳細的技術規范和導則；
涉及到微改造工作流程的主要是市城市更新局印發的《廣州市微改造工作流程指引（試行）》，其內容較為簡要，有待進一步細化，等等。因此，目前相關操作標準和技術規范與城市更新和老舊小區微改造工作實際需要仍有一定差距。二是老舊小區微改造工作一方面具有解決問題的急迫性強、項目繁多且分散、工程簽證變更多等特點，整體審批流程較長。另一方面，在微改造項目施工許可等審批流程方面又存在缺陷。如，目前按照市相關規定，微改造不需要進行規劃用地報建和衛生防疫等的方案報批，但在微改造項目辦理質量安全監督和施工許可手續時，卻由于無法提供上述部門的審批意見而無法順利辦理施工許可等，這些都需要盡快在審批程序上出臺具體指引。
6.工作協調機制不夠完善。
老舊小區微改造通常涉及建設、規劃、電力、通信、供水、城管等十幾個部門和單位，不少區和街道反映，協調上述部門，特別是水、電、燃氣、通信等有關部門時，存在較大難度，一些企業以當年沒有計劃安排請業主自行申報列入明年計劃為由表示難以安排。這些都容易造成工期停滯或者重復遷改等后續問題，對項目進度和預算支出等都有較大影響。如，海珠區城市更新部門自今年4月開始協調，直至目前為止，該區9個微改造項目仍未有一個項目的三線整治工作完成現場施工，嚴重影響后續工程的實施。
7.改造過程中涉及土地、規劃、消防的問題與矛盾需進一步研究解決。
受土地、規劃、消防標準提高和周邊已有建筑影響，老舊建筑功能布局改變困難，增設公共設施相對復雜，特別是增設電梯方面，目前列入微改造計劃的老舊小區成功增設電梯的案例不多。其中，主要面臨的困難有：底層居民因沒有實惠，且受采光、噪聲和擠占公共空間等不利影響，基本不支持；
未滿足建筑退縮、消防、結構安全、日照時間等要求；
受周邊管線和電力增容等條件制約。
8.部分老舊小區房屋由于特殊條件導致不利于管理和改造。
一是由于企業改制、破產等諸多原因，造成部分單位小區（如南石頭街福南新街16-27號大院）及其配套設施設備處于失管狀態，同時由于產權原因造成維修、投入渠道不暢。二是位于老舊小區內的直管公房管理成本高，據了解，我市住房管理部門管理的直管房約為11萬套，建筑面積500多萬平方米，普遍位于老舊小區之內，由于房屋量過于龐大、位置過于分散、部分歷史租戶（特別是上世紀90年代末因政策原因不能參加房改的住戶）視租住直管房為自身福利而不服從管理等原因，管理相對困難，且因租金標準普遍偏低，部分房屋租金可能還不及管理和維修成本，增加財政壓力。三是我市仍大量存在共用廚廁的老舊房屋，并伴有不同程度的房屋結構和消防安全隱患，居住條件極差，以目前的微改造措施難以有效解決實際的急迫性問題。
9.物業管理機制亟待建立。
我市老舊小區大多處于低管理或無管理狀態，管理機制有所欠缺，在衛生保潔、設施設備維修養護等方面無法日常順利開展。如福南新街小區即屬于典型無物業管理老舊小區，原屬企業進行房改后，隨著企業逐步轉制、解散等，小區呈現無管理狀態。相對先進城市而言，我市在建立后期物業管理機制方面的確是有所欠缺的。雖然在《廣州市老舊小區微改造實施方案》有所提及，但至今未明確老舊小區微改造項目（含國有企業老舊宿舍區）建成后的維護管養資金來源、長效管養維護機制的建立與運行細則，使得各老舊小區微改造項目建成后難以明確養護主體等，對項目后期管養造成困擾，從而影響微改造效果的持續性。
總之，當前我市老舊小區面臨的基本公共服務供給不足等問題比較突出，也反映了我市老舊小區居民群眾人居環境維護提升與城市更新過程、城市化進程未能同步發展。歸根結底，這是城市發展過程中不充分、不平衡的問題，是新時代我國社會主要矛盾在城市中的反映。對老舊小區生活環境、居住品質的提升，關系到城市健康有序發展，關系到社會發展公平的實現，關系到社會和諧穩定，關系到市民對城市改革發展成果的獲得感。因此，對上述老舊小區微改造工作中出現的問題，不容忽視，亟待解決。
二、兄弟城市老舊小區微改造工作情況和經驗做法
2017年6、7月份，調研組到北京、天津、杭州、合肥市等城市學習考察。調研發現，四個城市都把老舊小區微改造（綜合整治）工作作為改善民計民生、完善城市功能的重要工作，針對老舊小區房屋年久失修、配套設施不完善或老化、外部環境臟亂、居住功能下降等問題，專門出臺政策，加強資金保障，利用數年時間，實現中心城區老舊小區微改造全覆蓋，從根本上改變了老舊小區居住環境，不斷增強市民百姓的獲得感。有關工作情況和經驗做法如下：
（一）加強調查摸底，明確改造范圍。
一是在實施改造前對老舊小區進行了詳細的調查摸底。2011年底開始，天津市由市國土房管局牽頭開展了中心城區舊樓區現狀拉網式調查摸底，共涉及2186個小區、6920萬平方米、14707幢樓、113萬戶，綜合調查了所有房屋的產別、建筑年代、建筑規模、小區存在問題及其成因。北京市在開展老舊小區綜合整治工作前，充分掌握了1990年以前建成的住宅房屋底數（約6950萬平方米、128萬套）。合肥市在實施老舊小區環境綜合整治工作前，也提前進行了摸底工作。二是在充分摸底基礎上明確改造范圍。北京市明確將1990年前建成、建設標準不高、設施設備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的老舊小區（含單棟住宅樓）納入綜合整治范圍。天津市分步將中心城區舊樓區納入改造，2012至2014年推進3幢樓以上1340個成片舊樓區改造，2015年對剩余散片舊樓區進行改造。杭州市2007年針對不成套木（磚木）結構、簡易磚混結構房屋實施了危舊房改善工程；
2009至2011年，針對老城區1999年前建成、尚未實施物業管理的老舊住宅區實施物業管理改善工程；
2014年，重點針對70、80年代建造的標準住宅實施危舊住宅房屋治理改造。合肥市明確將2000年9月1日前全部建成交付使用、建筑面積達到5000平方米以上、土地性質為國有的、房屋標準成套的老舊小區列入改造范圍，2017至2019年將整治范圍擴大至建筑面積5000平方米以下的老舊小區。
（二）強化資金投入，推動工作落實。
各地在經費保障方面給予了有力支持，推動改造工作有效落實。北京市在“十二五”時期，市、區兩級投入340億元，全面開展以抗震加固和節能改造為牽引的老舊小區綜合整治工作，至今已完成1582個小區、5850萬平米的總體任務。天津市在2012至2015年間，完成了中心城區舊樓區居住功能綜合提升改造工作，累計投資51.7億元（不含水電氣改造等專項資金），改造2186個小區、6920萬平方米，113萬戶、340萬居民直接受益。合肥市在2012年至2016年期間，共投資16.87億元，對324個、總建筑面積1176萬平方米的老舊小區進行環境綜合整治，惠及15.7萬戶，45.9萬人，并計劃于2017至2019年間投資21.52億元，進一步整治總建筑面積1076萬平方米的607個老舊小區。反觀廣州市，2016、2017兩年才一共安排財政資金2.5億元，推進106個微改造項目，資金投入力度相對薄弱。
（三）明確工作標準，切實實施改造。
一是建立工作機制，明確工作標準、程序和責任。北京市先后發布了《北京市老舊小區綜合整治工作實施意見》等文件，明確提出改造工作的目標范圍、整治內容、職責分工、項目組織實施的步驟和程序以及相關保障措施。天津市編制了包含房屋綜合修繕、管道節能改造、外部環境整治、綜合配套維修四大類、46個子項的《舊樓區綜合提升改造工程導則》；
制定了涉及施工管理、接管驗收、資金監管、信訪服務等方面20余項管理制度。合肥市發布了《合肥市老舊小區環境綜合整治工作實施意見》，明確了基礎設施、修繕改造房屋、提升環境質量、完善公建配套、改造技防設施、完善消防設施等六大項23個子項工作內容，以及制定工作計劃、確定設計和監理單位、編制項目初步設計及概算、審批初步設計及概算并辦理施工招標、資金撥付、施工管理、驗收接管等工作步驟和具體要求。二是在改造內容中，既有規定動作，也有自選動作，針對不同年代房屋分別改造。以北京市為例：小區公共部分方面，進行水、電、熱、通信等線路、管網和設備改造，無障礙設施改造，消防設施改造，綠化、景觀、道路、照明設施改造，更新補建信報箱，根據實際情況，進行雨水收集系統應用、補建機動車和非機動車停車位、建設休閑娛樂設施、完善安防系統、補建警衛室、修建圍墻等內容的改造。房屋建筑本體方面，1990年（含）以前建成的，進行節能改造、熱計量改造和平改坡，對樓梯進行清洗粉刷，根據實際情況增設電梯、空調規整、樓梯外線纜規整、屋頂綠化、太陽能應用、普通地下室治理等改造；
對1980年（含）以前建成的，還進行抗震鑒定，對不達標的老舊房屋進行抗震加固改造，抗震加固改造過程中，條件允許的還可增加面積（加建陽臺）。
（四）充分聽取意見，主動接受監督。
各地都堅持讓群眾知情，問群眾所需，請群眾參與全過程，為微改造順利實施創造良好條件。天津市加強開工前現場調研，充分聽取居民意見，試行“一小區一方案”。建立了舊樓區管委會、社區居委會、街鎮三級社會服務平臺，主動接受群眾監督。四年累計聘請了2744名社會監督員，對改造工程和接管服務落實情況實施全方位監督。組織工程驗收引入了群眾評判機制，現場聽取群眾監督員、居民代表、居委會意見，試行一票否決。杭州市危舊房改善堅持“以人為本”、落實“四問四權”，即“改不改問情于民、改什么問需于民、怎么改問計于民、改得好不好問績于民”，落實廣大老百姓的知情權、參與權、選擇權、監督權，積極探索建立黨政、市民、媒體“三位一體”的“民主促民生”工作機制。合肥市在綜合整治和后期物業管理中，突出居民共同參與，確保居民的“知情權、參與權、選擇權”，明確居民共同管理小區的義務與職責。對擬整治的小區專門就整治內容開展問卷調查，經充分征求居民意見（規定需覆蓋小區80%居民）才列入下一年工作計劃，施工期間，接受社區志愿者和居民的監督，工程竣工后，組織街道及居民代表參與驗收。下階段，北京市也將遵循自下而上、以需定項的原則，在充分征求居民意見基礎上，確定試點小區綜合整治方案，明確基礎類改造內容必須完成，自選類改造內容由居民共同決定。
（五）堅持讓利于民，推進惠民政策。
在實施改造的同時，各地還推出增加面積、增加廚廁、出售公房等惠民政策。北京市抗震加固改造過程中，條件允許的可為居民加建陽臺，增加面積，從根本上改善居民居住條件。同時，通過補貼方式鼓勵老舊小區加建停車場、增設電梯，并在此基礎上，引入租賃式方式，由企業投資增設電梯，并擁有電梯產權，通過居民付費使用和后期其他經營項目（如養老服務）收回投資成本。杭州市針對不成套、磚木結構、簡易磚混結構房屋，實施廚衛設施進戶，其中“拼廚加衛”增加面積的，僅按建安成本價收取費用，對于困難家庭還可減免。同時，該市還完善了直管公房出售政策，于2016年出臺《杭州市人民政府辦公廳關于進一步加強直管公房管理的意見》，進一步擴大市區直管公有住房出售范圍，允許非成套木結構或磚木結構的直管公有住房，以及原規定暫緩出售的部分未實行“住改非”的臨街底層住宅、部分歷史建筑和歷史文化街區內確定保護的建筑物出售。
（六）引入物業管理，建立長效機制。
各地都通過在老舊小區建立物業管理或準物業管理管理長效機制，來鞏固微改造工作成果，改善人民群眾的居住生活品質。北京市出臺《關于印發的通知》，開展以居民自治、共建共享等為核心的老舊小區自我服務管理試點建設工作，引導小區逐步引入物業公司參與社區治理和建設。天津市制定完善了《關于進一步加強我市舊樓區提升改造后長效管理的意見》和相關配套文件，建立政府補貼機制，市財政每年拿出1.6億元補貼舊樓區管理服務費，各小區可結合實際采取社會化服務管理公司管理、產權單位自行管理、居民自治管理三種管理模式。杭州市在整治完善老舊小區硬件配套設施的基礎上，提供社區化準物業管理和專業化物業管理兩種模式供小區居民投票選擇，選擇社區化準物業管理的，由社區公共服務站按照“有物管用房、有公共保潔、有秩序維護、有停車管理、有設施維保、有綠化養護、有道路保養、有維修管理”等“八個有”的管理目標開展工作，小區總建筑面積5萬平方米以下的配備3個物業專管員，每增加3萬平方米增配一名專管員，對居民收費標準為0.15元/平方米·月（可上浮20%）。合肥市參照杭州市做法提供專業化物業管理和有償社區服務管理模式，有償社區服務管理由社居委組織，聘請保潔、秩序維護等工作人員或統一委托一家物業服務企業負責管理，向居民收取一定的服務成本費。小區內公共停車、商業用房等經營性收入作為小區物業管理資金，由社居委統一收取和使用。
三、進一步加強我市老舊小區微改造工作的建議
黨的十九大報告指出：“中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。”這個矛盾是以人民日益增長的美好生活需要為根本尺度的。同時，報告指出：“堅持在發展中保障和改善民生。增進民生福祉是發展的根本目的。必須多謀民生之利、多解民生之憂，在發展中補齊民生短板、促進社會公平正義……”。老舊小區微改造是貫徹十九大精神，解決城市發展過程中不平衡不充分問題的重要途徑，是有效改善人居環境、提升市民群眾獲得感和滿意度的重大民生工程，是助力解決新時代我國社會主要矛盾、實現人民群眾對美好生活向往的重要舉措，必須穩步推進和長期堅持。結合調研情況，針對上述我市老舊小區微改造遇到的問題，為進一步推動我市老舊小區微改造工作上新臺階，現提出如下建議。
確立“權屬明晰、權責平衡、各負其責、多方共贏”的改造原則
縱觀我市老舊小區房屋構成，主要是由房改房、承租公房等構成。伴隨著城鎮住房制度改革，特別是公有住房出售，產權形式逐步多元化，有房改房、承租公房、回遷房、商品房等，產權存在交叉和模糊地帶，但在住房制度改革之后相當一部分小區卻沒有實施配套的物業管理，因而給小區管理包括微改造工作帶來很多困難，這是老舊小區微改造工作面臨一系列問題的根源所在，也是難以形成長效管理機制的重要原因之一。為此，必須分析老舊小區的產權結構，確立“權屬明晰、權責平衡、各負自責、多方共贏”的改造原則，方能尋找老舊小區開展微改造和解決后續可能發生的爭議事項的有效路徑。
首先，根據《物權法》，對房屋專有部分的所有權是業主對共有部分享有共有權以及對共有部分享有共同管理權的基礎。但由于城鎮住房制度改革遺留問題，不享有專有權或者享有部分專有權的原售房單位卻就小區共用部分享有單獨所有權，形成了共用部分所有權脫離專有部分所有權的不正常狀態。因此，在確立小區管理組織時，除了老舊小區居民（即房改房所有人、商品房所有人、回遷房所有人、公房承租人等）之外，在原售房單位或產權單位仍存在的情況下，還應吸納原售房單位或者產權單位加入小區的管理組織，確立有權即應擔責的微改造工作先行性基礎，從而逐步消除因所有權不明晰的情況下無人擔責所形成的失管現象。
其次，要對老舊小區中的原產權單位進行重新細致的梳理，摸查、核實、登記原產權單位是否還存在、是否還發揮作用、是否還占有小區共有資源等，從而對小區共有資源進行權屬和共有事務的責任劃分進行確認，重點是要對老舊小區共有部分物權的制度變遷進行確權，明確老舊小區共有或共用物業（特別是如物業管理用房、停車位置、地下空間等）的權屬，由此產生的義務、責任和衍生的收益，從而在明晰物權基礎上重構老舊小區的管理制度基礎。
再次，按照微改造的內容對改造責任進行分類。《物權法》第七十、七十二條和《物業管理條例》第五十二條對于小區管線設施的所有權問題上，社會各方有不同的理解，實踐中也產生了不同的操作方式。建議對于房屋本體的改造，由房屋產權人負責，具體是公房由政府負責，房改房、商品房等由產權人承擔。對于公共基礎設施的改造，對原有設施的改造，可以依據“表前表后”原則，如管線設施，表前的歸企業、表后的歸個人負責；
新增的基礎設施，屬于公益性的如綠化、文體設施等由政府負責，屬于經營性的如新建停車場等，由投資方負責并享有收益權。此外，小區管線設施（水、電、氣、通信）等的改造，可探索將部分設施產權予以明晰，將表前產權劃歸企業，給予改造企業合理的收益，激發其積極性。
最后，明確微改造過程的主要主體及其職責邊界。微改造主要主體主要包括：政府職能部門、參與改造的企業（包括改造設計施工企業、管線設施相關企業等）、居民組織（如居委會、業委會、建管委等）以及老舊小區居民。政府相關職能部門責任應主要集中于制定規范、標準，從宏觀上統籌把握協調微改造的開展，當好裁判員，并給予必要的財政補貼以調動其他社會主體積極性。相關企業則應遵照政府規范、標準和合同進行相應的工作，保質保量完成微改造工作。居民組織需發揮最直接的協調居民關系、統一改造意見等作用；
應當逐步引導廣大居民樹立權責統一、共建共享的觀念，充分合理表達訴求，積極參與微改造工作。
（二）確立“摸家底—訂規劃—明主體—出指引—強監管”的推進機制
摸清詳細底數，合理評估分類。
合理界定、摸清底數是穩步推進老舊小區微改造的基礎性工作。
一是合理界定。何為老舊小區，全國各地對此定義不一。綜合我市和全國各地的情況，老舊小區的特征可以大致歸納為建筑年代相對久遠、建筑結構比較單一、建筑性能已經退化、基礎設施較為陳舊、基本公共服務不完善或缺失、環境質量不達標等，總體而言就是居住功能達不到宜居甚至是可居的標準。為此，我們應從上述大的方面繼續完善、細化出一套關鍵指標，確立我市老舊小區的界定標準。
二是摸清底數。切實發揮市城市更新部門的統籌作用，協調有關部門，完善信息共享機制，建立數據信息平臺，完善動態更新、掌握老舊小區基數和改造內容的工作機制，通過歷史資料查詢、部門信息共享互助共享、實地踏勘、問卷調查、分類訪談、委托第三方機構調查等方式，進一步充實我市老舊小區各方面的數據，包括街道、居委、居民等主體對微改造的意見和需求。同時，注重加強動態的房屋安全普查，對于老舊小區中的危破房進行重點標識和登記。特別是可以結合當前正在進行的“四標四實”工作，進一步摸清我市老舊小區底數，掌握產權來源、建筑年代、危破程度、基礎配套設施、基本公共服務條件等情況，做好老舊小區地塊標圖建庫工作，細致掌握各區老舊小區的大致類型及其所處區域。
三是分類評估。在總體策略層面，要充分考慮微改造投入的可行性、可實現性和實效性，按照實際改造需求對老舊小區改造進行分類評估。對于公共基礎設施嚴重不足、危舊平房密集、廚衛設施不全，破舊擁擠，環境衛生臟亂差、沒有歷史保護價值，改造成本過高，甚至高于重建成本的的區域，如海珠區草芳圍社區等一類小區，建議采取差異化城市更新的策略，通過成片連片整體改造、國有舊廠房改造和土地整備等途徑，進行城市更新。對于適合開展微改造小區，要根據不同實際和需求進行分類施策。對于企業改制、破產造成失管的單位小區，建議由政府牽頭組織其基本公共服務設施的建設和改造工作，具體如海珠區南福南新街大院、荔灣區西村街廣啤雅苑、白云區大金鐘路48號大院、黃埔區文沖船廠生活區等；
對于歷史悠久，房屋產權、年份、種類、租住人員構成等復雜，既有解放后樓房，又有歷史建筑，同時還存有違章建筑等的老舊小區，有關自選動作適宜實施“一樓一策”。在改善民生的基礎上，強化其文化元素，凸顯其歷史文脈和文化特質，具體如越秀區仰忠社區等。不容忽視的是，此類老社區普遍存在違章建筑，應在微改造過程中堅持零容忍予以打擊；
對于確有改造必要，設施相對較為完善，也有自我更新實力的小區，不宜由市安排大量資金實施微改造，應鼓勵其自我開展環境整治，如天河區石牌村等。對于傳統歷史文化街區，如荔灣區恩寧路、十三行街區等，要加強專項規劃的宏觀引領作用，規劃應以人為本，堅持使歷史文化街區在保障基礎民生的同時，加強保護歷史環境進行品質提升和功能補強，擦亮其歷史名片，發揮其獨有文化影響力，增強市民對于街道和社區的歸屬感。在具體操作層面，要形成“政府——居民”雙向而行、意見統一的評估立項機制。政府方面，要在摸底工作基礎上，按照改造迫切性尤其是基本公共服務缺失程度進行排序，完善、細化微改造內容以及評估、申報指標，盡快建立老舊小區微改造的政府項目庫。在區級操作層面上，各區要把好項目申報前的評估關。要充分發揮區、街、鎮和居委的引導作用，要通過實地調研、走訪調查、成立老舊小區建管委或業委會自主開展等方式，擴大居民知悉面和參與面，引導居民自行申報，建立“引導居民提出申報項目——區、街比對政府項目庫——形成初步評估結果——公示征求居民意見——居民確認并正式立項”的工作流程，提高申報項目的公平性、合理性和公認度。其中，在政府項目庫內、改造意愿強烈（達成改造共識人數比例越高）的，其立項申請可以優先考慮。對具有改造必要性和可行性的小區，要進行改造前的基于小區全生命周期的第二層次的評估，發現存在的問題和隱患，為改造工程提供科學的評價標準和定量依據，確定改造方向、目標和具體程度，從而為后續資金投入明確投資方向和進行標準控制奠定基礎。
2.制定專項規劃，統一有序推進。
老舊小區微改造具有緊迫性和長期性的特點，是未來政府一項重要的系統性工作。因此，應該堅持規劃先行的理念，通過科學合理的規劃，將上述摸底、評估后的老舊小區的分類和改造內容在規劃中充分體現，有原則、有步驟、有方法地積極穩妥推進。要根據新一輪城市總體規劃的編制工作，進一步明確各區功能布局，明晰各老舊小區所處片區的功能定位，著眼于片區改造、滾動改造，提前布局公共服務設施建設，科學制定以2020年（全面建成小康社會）、2035年（基本實現社會主義現代化）等歷史任務節點為期限的微改造專項規劃，明確近遠期老舊小區改造的重點和內容，到2020年實現基本公共服務全覆蓋、全到位，在此基礎上，到2035年實現小區綜合服務功能進一步完善、小區人居環境進一步優化。各區要根據上述總體規劃制訂微改造詳細規劃，明確改造具體內容和進度，以此在全市層面確立明晰的微改造的工作對象和區域范圍。同時，注意規劃編制的前瞻性，合理預留在一定時期內老舊小區數據更新空間。與此同時，對文物和歷史建筑進行細致摸查，出臺專門針對歷史文化街區的微改造工作計劃，注重歷史文脈傳承、功能再造和活化利用，有計劃地引入合適產業類型，推動此類地區文化旅游業發展。
3.明晰責任主體，優化工作流程。
提高全市老舊小區微改造工作議事機構層級，并將老舊小區微改造建設標準中各個規定項目涉及的主管部門、業務部門（市自來水公司、市燃氣集團、中國電信、廣州市有線電視等）納入城市更新工作領導小組成員單位，在審核城市更新年度計劃時，將老舊小區微改造同步納入城市更新年度計劃和各單位、公共事業企業年度計劃。要進一步加強對城市更新工作的統籌協調力度，強化對區、街道工作特別是基層難以協調的問題的指導和支持力度。進一步理順市城市更新部門與其它部門在工作中的角色定位，明確規劃、建設、城管、環保、物價、廣電、消防等部門的職責分工，建立縱向從政府到社區、橫向涵蓋各有關職能部門的科學運行機制。找準現有微改造審批程序提速的主要障礙，在合法合理的基礎上，簡化審批流程，形成高效、規劃、科學的微改造建設管理模式。探索簡政放權，探索將審核審批權和具體事務下放各區，實施微改造備案制，建立老舊小區微改造便捷機制。建立對水、電、氣、有線電視等業務部門的監管機制，將老舊小區微改造項目涉及的三線整理、供水供電改造、燃氣入戶等工作列入上述企業的考核清單，對有關企業支持微改造項目改造提出考核要求。
4.出臺程序指引，規范標準流程。
在實際操作流程中，市政府應當按照協同、快速、便捷的原則，充分發揮統籌、引導、規范作用，完善老舊小區改造有關標準規范，明確每個步驟的具體實施流程、工程導則、監督機制以及爭議解決和協商機制等方面的細節規定，進一步提高工作規范化水平。在市級層面為老舊小區微改造項目制定專門的道路開挖、市政給排水設施接入、綠化遷移、質量安全監督登記及施工許可手續辦理的指引，各區可以探索諸如參照環境提升項目施工辦理程序制訂微改造項目施工手續等途徑，簡化辦理程序，加快辦理進度。探索建立社區工程師、社區規劃師等制度，發揮專業人士作用。加強對老舊小區“三線”整治等技術指引實際操作情況的調研，及時完善、細化“三線”規范標準、技術條件等方面形成一套規范操作指引，重點解決街區狹窄導致供電網線鋪設難度大、弱電網線下地設計企業標準不統一、供電線網規劃和老舊社區微改造規劃難一致等主要問題。要根據小區實際情況，研究增設社區服務點、公共衛生間、立體停車場、垃圾壓縮站、再生資源收集點、變電站等配套設施工作標準體系。
5.加強全程管控，強化監督考核。
加強事前預控、事中監管、事后考評，構建全過程、常態化的監督考核機制。加強對各區執行建設標準的督導檢查，市城市更新部門要對各區落實項目工程現場督查、發現問題及整改、工程項目質量監控等實施定期的收集、督導、抽檢，確保項目工程按時保質推進。要注重充分的信息公開，依托相應的管理信息平臺，向社會公布微改造工程項目的各類信息。加強事后考評和通報問責，對于未能完成工作進度的，視情況采取通報相關單位及其責任人、暫停該區項目審批、扣減城市更新資金等問責方式。各區要出臺符合各自實際的配套操作細則，發揮街道、居委能動性，簡政放權，運用督導、獎懲等機制促進街道推進微改造工作。充分發揮準備設立的監察委員會和市、區審計部門等作用，堅持全程、深度介入，加強對微改造工作全程的監察、監督。注重讓群眾、特別是老舊小區的居民以及其他利益相關者參與到監督與管理的過程中。探索發揮“兩代表一委員”屬地聯系群眾的橋梁作用，邀請或聘請轄區內黨代表、各級人大代表和政協委員進行全程監督。
（三）完善老舊小區微改造資金投入和保障機制。
鑒于老舊小區微改造工作的長期性及其所需資金的巨量性，政府應該堅持“權責統一、各方共擔、政府投入和市場化運作并存”的原則，探索居民、市場、政府多方共同籌措資金機制。按照國家住建部老舊小區改造試點工作座談會精神，探索采取居民、原產權單位出資、政府補助等多種方式實施老舊小區微改造。
首先，要在理順權責關系的基礎上，按照基本公共服務保障要求，明晰出資關系。如，對于基礎設施的改造更新，要區分是屬于改造類還是新增類。改造部分可按照“表前表后”原則（表前歸相關企業、表后歸個人）確定的責任主體出資。公益性新增基礎設施，包括綠化、文體設施等，可由政府出資；
可經營性基礎設施，包括新建停車設施、新增管線設施等，可由最終受益人出資。
其次，要探索利用多種融資方式。通過政府購買服務等方式，充分發揮城市更新基金的杠桿作用，撬動引導社會資本參與。對于預期收益性較低的改造項目，應當發揮財政資金的民生保障作用。對于預期收益較高的項目，應當調動社會各方積極性，充分利用各種金融機構貸款等資金渠道。實踐證明，老舊小區微改造會使居住小區產生增值收益，可以探索將增值收益打包成相應的資產，通過資產證券化、貼息貸款等多種形式的市場化運作模式，增加社會資金注入。同時，探索由居委會或街道代為管理，充分利用小區公共用地、閑置用房，委托專業的公司或通過互聯網平臺為需要路演展覽、小區廣告的企業等供應場地，以及通過物業租賃、停車設施經營等方式，拓寬小區微改造和二次供水設施、道路、綠化、文體設施等項目的維護管養資金來源。要盤活用好已有的資金，逐步建立完善持續性的個人資金來源渠道。具體而言，當前主要是充分發揮物業專項維修資金的作用，市政府要及時檢視《廣州市物業專項維修資金管理辦法》施行效果，為進一步完善相關規定積累實踐經驗。對于未成立業委會、無物管單位或房屋產權單位無法履行房屋維修責任時，可以由街道代為申請物業專項維修資金，用于房屋修繕。完善物業專項維修基金的補繳辦法，將未繳納的國有企業舊宿舍區納入補繳范圍，允許其以單位或個人名義補繳相關費用。同時，探索創新個人住房公積金的使用方式和渠道，使得微改造涉及的居民甚至是受益人可以使用個人住房公積金支付微改造中個人承擔的部分。
在政府操作層面，要向先進城市看齊，按照確保基本公共服務基礎設施改善、環境提升并舉的原則，穩步加大資金投入力度。將關乎居民切身利益的基本公共服務項目改造內容納入財政全額補助范圍，將建筑節能改造、小區公共部分雨污分流改造等項目也適當納入財政補助范圍。對于危房改造，政府要通過政府資助（包括技術支持、政策咨詢等）等方式，進一步發揮引導、支持作用。充分考慮無房改房、貧困戶集中的老舊小區的需要，提高用于建筑本體方面的市財政出資比例，并對低保戶、貧困戶和困難家庭出資部分予以重點支持。要避免條塊分割，探索整合小區改造資金、建筑節能改造資金等，拓寬資金來源，統一調度使用。科學合理編制預算，市、區城市更新部門要充分考慮實施項目的成熟度，做好資金測算工作，切實做好財政預算滾動計劃。制定城市更新項目驗收、考核辦法及資金管理辦法，從制度層面規范我市城市更新資金分配使用。同時，要構建轉移支付資金全過程監管體系，以項目考評結果為依據，結合以獎代補等方式，提高轉移支付資金使用效益，減少浪費。
（四）建立老舊小區微改造常態管養的長效機制。
老舊小區微改造要與加強和創新基層社會治理，打造共建共治共享的社會治理格局緊密結合，健全“共建共治共享”的微改造工作機制。發動街道、社區（居委）等基層力量，發揮居民基層協商自治作用，提升老舊小區微改造的實施效率。具體而言，要因地制宜，探索建立多元化模式，實現長效管養機制全覆蓋。
在街道、社區和居民層面，對于基礎條件較好的小區和經過微改造可以達到引入規范化管理水平的小區，要積極引入規范化的物業管理。街道、社區應幫助、指導小區組建業主委員會，特別是要優化諸如國有企業老舊宿舍區等小區業委會的成立機制，在業委會成立、審批、備案各方面予以支持。在物業服務企業的引入環節上，要廣泛征求意見，擴大居民對物業管理的參與度和認可度，著重明確服務內容，確定服務標準和收費標準。同時，探索專業物業管理公司或業委會提前介入微改造方案的做法，參與謀劃小區停車位、公共空間利用、管線改造和監控視頻等設置的總體設計，為后期建立物業管理制度的順暢銜接和順利運行提供支撐。對于條件較差，無物管或物管已經退出的小區，有業委會的，可以采取所在社區和小區業委會共同參與的管理模式，成立小區物業服務中心，招聘諸如小區內的下崗人員等，明確服務內容和收費標準，依托物業服務中心進行管理。對于未選聘物業服務企業且無法選舉產生業委會的老舊小區，可以由社區居委牽頭組織召開業主大會，由業主共同決定將各專項服務委托給專業性服務企業或者個人，采取準物業管理模式，并逐步在居民適應現代化物業管理模式后，過渡到標準化物業管理。對于零散居民點，可以按照就近合并的方式，由街道、社區提供社區托底物業服務，整合區域內資源，通過區域內泊車抵償服務、便民設施收入等彌補資金短缺，保障管理的可持續性。
在政府層面，建議借鑒杭州等城市建立物業管理的做法，出臺實施適合廣州實際的老舊小區物業管理或準物業管理措施，引導業主做好后續維護管養工作，從根本上鞏固微改造工作成果。市、區政府每年給予街道和社區一定的管理經費補貼，加大對物業管理的財政支持力度，通過降低稅費、補貼管理費等方式，吸引物業公司入駐。培育發展多樣化的物業管理市場、特別是針對老舊小區的微利、非營利的物業服務市場。完善社區網格化管理制度，落實網格點責任人、保潔員、巡查員、志愿者、掛鉤部門聯系人等主體，實行對老舊小區的全天候管理全覆蓋。強化城市管理綜合執法，依法及時處置老舊小區違法建設、亂堆亂放等違法行為。加強目標管理和考核，政府要將老舊小區長效管理情況納入年度目標考核，合理設置考核分值和權重，開展定期考核，采取設立專項經費并“以獎代補”的方式，根據考核結果撥付予街道，強化長效管理機制。加強對社區建管委的日常運作機制的完善以及對其在人、財、物保障機制的探索，借此筑牢居民社區自治的基礎。從各個層面加強對老舊小區居民在“共同維護、共同承擔、共同受益”理念方面的宣傳，提升居民權利、義務對等的觀念自覺。構建良好公共道德風尚，推動形成良好的社區建設管理秩序。最后，應鼓勵有能力的老舊小區自發開展微改造工作，加強政策指引，適當予以補助，推動形成老舊小區自我更新的新常態。
（五）完善老舊小區微改造相關法律法規和配套政策體系
在法律法規體系方面，建議制定有關老舊小區微改造的專門性法律法規，內容建議包括老舊小區認定分類、改造程序指引、涉及主體及其權責關系等。在配套政策體系方面，建議在國家層面，制定關于老舊小區微改造涉及規劃調整的指導意見，包括涉及的相關規劃政策和土地政策。我市可針對新增用地與存量用地、新建房屋和老舊小區微更新改造的差異，進一步健全符合廣州存量用地和老舊房屋更新改造實際的配套政策體系。落實公共服務設施建設標準，完善社區公共服務設施配套建設機制，確保社區基本公共服務設施同步規劃、同步建設。研究建立老舊小區微改造適用土地、規劃、消防標準體系，配套出臺有關措施。同時，根據我市實踐情況，積極向省、國家提出立法和政策性建議，研究破解老舊小區新增設施有關難點問題，同時注意避免城市更新過程中容易出現的底層高密度向高層高密度的轉變。增設電梯是今后一段時期我市重要、迫切的民生問題之一，建議參照北京等地的做法，及時總結荔灣等區增設電梯工作經驗，加快研究提出適合老舊小區增設電梯的實施意見，嚴格落實“兩個2/3”規定，通過有效協調爭取底層住戶支持，積極采用新材料新技術，簡化申報和審批流程，采用政府支持、企業投資、受益業主付費等方式解決籌措資金問題等，有效推動老舊小區增設電梯難題的突破。此外，建議積極研究擴大公產直管房出售范圍相關政策。可以參照杭州市做法，進一步探索放開公產直管房出售范圍，適度減少公產直管房數量，既降低管理成本，同時也提高居民獲得感。
（六）進一步鞏固微改造的公眾參與基礎
創建幸福社區是塑造人性化城市和宜居宜業城市的基礎和起點，老舊小區微改造是塑造幸福社區的非常重要而有效的途徑。其關鍵是堅持以人民為中心，充分運用“共同締造”理念，依托公眾參與，回應民生需求，加強市民對微改造和城市更新的認知、理解、認同，激發居民群眾熱情，擴大該項工作的群眾基礎。因此，鞏固和擴大居民參與平臺尤為重要。市、區、街道和居委各有關單位和主體要積極在發揮街道、社區黨組織作用，網格化管理，成立社區建管委和業委會，推進基層黨組織建設，發揮社區黨員、志愿者等主體作用，優化居民議事平臺等方面加強引導，建立居民社區自治方式多管齊下、互為補充、和諧并行的格局，在老舊小區改造各環節充分反映居民需求。要發揮網絡、報刊、電視等媒體作用，主動與媒體溝通，公開有效信息，化解社會疑慮，凝聚各方共識，營造良好的輿論氛圍。積極選樹老舊小區微改造正面典型，及時展示優良成果，交流工作經驗。加強對區、街道相關工作人員的教育、培訓、支持力度，提升微改造業務和群眾工作水平。開展形式多樣的老舊小區微改造宣傳活動，普及微改造法律法規和政策，展示改造成果，激發群眾參與、支持微改造的熱情，為微改造工作營造良好的社區氛圍。
【篇二】老舊小區改造調研報告
老舊小區改造是一項重大民生工程。為了掌握全市老舊小區改造工作情況，提出改進工作的建議，市政協聯絡處于10月中旬組織部分市政協委員及發改、住建等部門負責人，對我市老舊小區改造工作進行了專題調研。現將有關情況報告如下：??一、基本情況??全市共有符合改造政策的小區314個，涉及643棟樓18420戶居民，總建筑面積172.5008萬平方米，計劃總投資93131.296萬元，其中：需加裝電梯的小區有96個，涉及199棟樓6457戶居民。2019年-2020年，全市有87個小區列入中省計劃，目前已開工59個（其中：2019年29個，2020年30個），開工率67.82%、完工7個，均為2019年項目，完工率8.05%。??全市列入中省2021年計劃項目176個，共15645戶，計劃總投資約13.1億元。??二、主要問題
從調研情況來看，我市老舊小區改造存在的問題不少。
（一）各自為政，沒有統一的協調機制。老舊小區改造涉及多個部門，往往“各吹各的號、各唱各的調”，缺乏配合協作機制。一是在項目申報上，上下級政府、相關部門之間沒有明確的申報流程，存在相互推諉現象，造成項目申報無所適從。二是項目審批，我市按片區包裝策劃老舊小區項目不到位。三是項目組織實施缺乏整體性，改造的質量有待提高。
（二）資金短缺，使用不夠科學合理。目前改造提升主要依靠中省補助資金支持，由于小區眾多、基礎設施落后，資金投入高，財政壓力大，全市已列入計劃87個老舊小區，改造面積約99.5萬平米，改造戶數8256戶，計劃總投資約為3.8億元，但目前已到位的資金僅為1.9843億元（其中：財政專項補助0.9846億元、發改預算內投資0.9997億元），占投資的52.21%，資金缺口約為1.8億元。
（三）政府包攬，群眾參與度不高。目前的改造資金來源渠道主要為政府財政補貼和各種專項資金支持，政府承擔了較大部分投資，改什么、怎么改，往往政府部門說了算。老百姓對改造的重點與質量等方面有意見，配合不積極，多不愿出資。
（四）物業多樣，管理水平低下。大部分仍居住在老舊小區的居民收入普遍偏低，對于花錢買服務的物業管理意識較為淡薄，即使同意小區引入規范的物業管理，但在出資和繳費問題上也不愿配合，導致難以籌集整治和管理資金。空間有限，停車位規劃難度大。由于老舊小區多建成于80、90年代，當時規劃不足，停車區域面積普遍較小，停車位數量遠遠無法滿足現有迅速增長的私家車數量。且小區內居民樓間隔較小，沒有多余的空地可以改造停車場，加劇“停車難”現狀。
（五）產權復雜，維修改造難度大。老舊小區產權情況十分復雜，統一管理難度較大，多數老舊小區產權屬于村集體、機關事業單位、企業的情況居多。尤其是產權屬于企業的部分老舊小區，由于改制、破產等因素，還面臨責任管理主體缺失問題，基本處于“失管狀態”，尤其是在1999年以前建設的小區基本上未按照建設部要求建立維修基金，無法滿足共用部位、共用設施的維修需求。
三、幾點建議??針對我市老舊小區改造工作中存在的問題，建議著重做好以下幾個方面工作。
（一）建立協調聯動機制，加快改造進度。一是在市級成立老舊小區改造領導小組，由政府主要領導或分管領導任組長，住建、發改、財政、資源規劃、城管執法、水務、電力等部門為成員單位，建立項目快速申報審批通道。二是明確各部門工作職責，由住建部門負責老舊小區改造的總體規劃和協調推進；發改部門負責建立改造項目“儲備池”，積極爭取中省補助資金，在老舊小區項目申報中，中省鼓勵打破相鄰小區圍墻界限，對分屬不同管理主體的小區，實施統一設計、統一改造、統一管理，進行集中連片改造；財政部門負責市級補助資金撥付；其它部門在職責范圍內各負其責；三是明確各縣市區政府和開發區管委會老舊小區改造的屬地工作責任，參照市級領導小組成立專門機構，統籌協調各部門和單位工作職責，整合歸集各類小區改造資金。四是明確街道辦事處和社區居委會為老舊小區改造申報和實施主體，開展小區改造的宣傳、加大對優秀項目、典型案例的宣傳力度，提高社會各界對城鎮老舊小區改造的認識，通過整治改造前后的對比，使廣大居民真正理解老舊小區整治改造的意義，從而統一思想認識，自覺支持、配合整治改造工作，減少整治改造過程中的矛盾和工作阻力，著力引導群眾轉變觀念，變“要我改”為“我要改”，形成社會各界支持、群眾積極參與的濃厚氛圍。
（二）制定科學改造方案，切實提升品質。要求各縣市區合理確定改造內容，按照先地下后地上、先功能后提升的原則，優先實施小區排水和供電設施、停車場建設及其他事關小區安全的工程項目，合理拓展改造實施單元，推進相鄰小區及周邊地區聯動改造，加強服務設施、公共空間共建共享。要制定差異化的改造方案，突出重點，強化質量管理，切實提升老舊小區的功能，改善群眾居住條件。通過改造，不僅讓小區舊貌換新顏，更要讓群眾有更多的獲得感、安全感、幸福感。
（三）拓寬資金籌措渠道，破解投資難題。一是全力以赴，盡力多爭取上級補助、配套資金；二是加大宣傳力度，本著“誰出資、誰受益”的原則引導小區居民籌資；三是做好工作協調，加強與電力、通訊等相關部門的工作對接，引導相關企業參與改造。四是采取市場化機制，引導社會資本參與改造。
（四）重視建設過程管理，確保順利進行。施工、監理單位要做好建設工作，合理施工組織計劃，嚴格把關施工過程。加快推進2019和2020年已下達投資計劃的老舊小區改造項目建設，確保按中省要求時限開工建設，加快中央資金支付進度，確保資金效益。既要保質保量、按時交付工程,又盡可能減少改造過程對居民日常生活造成的影響。
（五）加強小區物業管理，建立長效機制。要把老舊小區改造與改造后的管理結合起來，避免“前改后亂”現象。要充分發揮社區居委會或基層社區黨組織作用，一是對于已有物業管理的小區，加大對物業服務企業的管理力度，切實提升物業服務水平。二是對于物業管理不健全的小區，在健全居民自治的基礎上，引導業主根據小區情況，靈活自主選擇專業物業公司、社區準物業管理、自我管理等物業管理模式。三是對未建立住宅專項維修基金的機制老舊小區，引導業主補交住宅專項維修基金，為后續小區設施維修維護提供資金保障。
【篇三】老舊小區改造調研報告
一、調研現狀
由于我國經濟的飛速增長，讓城市宜居程度變成了城市建設的主要指標。老舊小區改造為民生重點工程，基于城市現代化、環保可持續發展基礎。城鎮老舊小區指的是建造時間比較長，市政配套設施老化，公共服務缺項等問題比較突出的居住小區。通過調研和過去一年多的試點情況來看，這些小區可能已經建成了20年以上，由于原來設計標準比較低，管網破舊、公共服務缺失直接關系到生活在小區里居民的獲得感、幸福感、安全感。應通過外部環境的改造和基礎設施的改造、服務設施的健全，提升居民的宜居水平。在城市改造中，老城區屬于重要地段，但是在改造老舊小區期間卻遇到了非常多的難點。
二、存在問題
（一）環境設施狀態落后
隨著經濟發展，生活水平逐步提升。車輛保有量正在逐步提升的趨勢。小區道路比較窄，停車位不夠，造成在私家車增長的狀況下，車主只能夠將車停到公共場所當中，這導致占據了大量的娛樂場所的活動空間，嚴重影響了人們的娛樂活動。道路由于太窄，再加上具有車輛，私家車之間難免會發生碰撞，使得住戶間經常發生沖突，影響了小區的和諧發展；
水電基礎設備過于老化，管線長時間沒有更換，造成小區會由于水電管線問題而發生路面坍塌、停水停電的情況，嚴重影響了居民的生活質量，另外供電線路老化還很有可能發生火災、雷擊等情況，這給住戶造成了非常大的安全隱患。例如武警公寓、二干宿舍建成年代較早，小區存在許多以前的電力平行線和后期弱電管網亂牽拉現象；
建筑外墻粉刷面受到了風化，建筑內墻面受到了大面積的腐蝕，缺少足夠的照明設備。小區雨污管網老舊，且雨污水混流排放。例如保定新村部分管網堵塞、化糞池破損甚至坍塌導致小區雨污水系統無法正常運行，每逢臺風天氣小區內澇污水橫流、異味嚴重。小區道路年久失修，坑坑洼洼破損嚴重。安防技防設備不完善。
（二）居民意見難以統一
老舊小區人員組成復雜，小區住戶一般以老年人、臨時租戶、工薪階層為主。各方有各自需求，方案意見征求階段，得到的意見征求結果與實施施工過程經常存在意見難以統一的情況。該情況通常導致施工過程受到部分小區居民輪番阻擾施工，不配合改造。例如：關于小區綠化增加與適當縮減綠化增加停車位思路分歧問題，建筑違章改造拆除等問題。
（三）綠地所存在的問題
老舊小區建造的時間普遍在上世紀末，無論是在設計水平還是配套設施方面，都無法和當代的小區規劃設計相比。特別是在綠化工作上，為滿足綠化率，盡管許多的小區都進行了綠化，不過普遍都是自然生長，而且因為缺少必要的養護，所以無法從整體上展現出美感。同時，還有的小區盡管進行了綠化設計，不過卻存在缺株的情況，許多地表都暴露在外。此外，老舊小區并不重視對于綠化的管理工作，例如湖光花園也很少對綠植進行保養，個別的老舊小區還把小區的綠地開墾改造成了小菜園，亂搭亂建，嚴重破壞了小區的環境。
（四）建設施工過程影響
老舊小區改造過程中，地面破除、管網溝槽開挖、油漆粉刷氣味等會對小區居民日常生活造成一定影響。由于改造過程存在各個管線部門共同施工，個別小區施工現場混亂。例如驛前巷15a、15b小區施工過程安全防護措施不到位，施工組織不夠合理導致未能有效進行施工，改造時間增加等問題。
三、對策建議
（一）增加小區功能
在改造老舊小區的過程中，不但要穩固樓體結構、重新打造外觀、建立保暖工程，而且還要合理的增設小區功能。一，改善小區居民水電供應設施陳舊的情況，并滿足居民平時的生活要求；
二，對小區里違背規定的建筑進行清除，增加綠化和小區健身活動區域的面積，加寬小區的道路，并要通過小區地基的實際情況，來在合理的位置建造地下停車場以及供水排水系統；
最后，要改善臨街土地，以提高小區附近的經濟價值，增加老年活動場所。利用完善的規劃以及所增加的功能，來全面的加強老舊小區的宜居程度和經濟價值，從而給居民打造出一個舒適且條件優越的生活環境。
（二）加強意見征求過程
方案征求初期，應盡量提高意見征求的受眾的覆蓋面，做好居民改造意識工作。讓小區居民在前期充分的參加到改造工作里，在方案設計期間盡可能滿足各方需求的情況下達成共識，求同存異。以便后期改造過程中產生分歧導致減少不必要的糾紛阻擾。
（三）運用綠色生態環保理念來進行規劃設計
（1）堅持以人為本
要讓規劃工作具有科學合理性，并展現出綠化工作的成效。根據老舊小區的設施條件，來有針對性的制定綠化規劃，保證規劃設計和實際情況能夠合理的融合到一起，并實現點、線、面的融合，如此一來就能夠改善綠地植被景觀，從而打造出一個功能齊全的綠地系統。例如建立一個小游園，然后融合小區綠化的狀況，在進行改造的小區內創建休閑娛樂場所，然后根據住戶的各種要求，并利用草坪、廣場等來把綠地分為各種功能區，每個分區單獨存在，但是均具有自己的特點，能夠達到居民的種種要求；
另外也可以進行主干道綠化的線狀綠地的建設，也就是在小區里把綠化按照現狀來排列，把小區中處于分離狀態的綠地進行連接，以構成一個綠色體系框架。
（2）對綠地結構進行改善，以加強綠地的生態收益。
想要提升小區的環境，那么就要合理的使用好小區的綠地，全面的展現出“綠肺”的功能。而想要實現這一目標，那么就要以生態平衡為理念來創建綠化環保功能，不要只是把綠地當做是一種裝飾品，同時還要合理的改善植被，全面的展現出生態效果。總體來說的話，就是要更改喬木、灌木之間的比例，由于生態收益和綠地面積屬于正比關系，將巧木、灌木進行融合才可以打造出結構豐富的綠地，這樣一來就能夠全面加強生態收益。
（四）加強建設過程管理
嚴格把控質量，安全進度。與施工、監理單位做好建設工作，合理施工組織計劃，嚴格把關施工過程。既要保質保量、按時交付工程。又盡可能減少改造過程對居民日常生活造成的影響。
（五）加強改造后的維護工作
對老舊小區的改造成效只能夠體現較短的時間，若想長時間保持住戶宜居的程度，那么還要全面和物業公司、居委會等部門進行合作，來一同進行管理。
【篇四】老舊小區改造調研報告
城鎮老舊小區改造是重大民生工程和發展工程。為深入貫徹落實國家關于實施城鎮老舊小區改造的決策部署，推進我市老舊小區改造工作，改善居民居住環境，提升城市品質形象，根據市政協2020年工作安排，5-7月份，由萬昌春副主席牽頭，組成專題調研組，通過實地走訪、召開多層面座談會、外出考察等形式，對我市老舊小區改造情況進行了調研。現將有關情況報告如下：
一、基本情況
城鎮老舊小區是指城市或縣城建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社區服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區（含單棟住宅樓）。據調研組不完全統計，我市2005年底前建成的老舊小區47個（樂成街道32個、城東街道1個、城南街道14個），總建筑面積380多萬平方米，涉及11718戶，43754人。其中，2000年底前建成的老舊小區27個，涉及8400戶，31906人。調研發現，老舊小區“三多”“三少”“三缺”現象突出，嚴重影響居民生活質量，居民改造意愿普遍強烈。
（一）建設標準不高，多孔預制樓板結構多、建筑管線老化多、安全隱患多。老舊小區建成時間較早，原建設標準較低，不少建筑是多孔預制樓板結構，經過二三十年的使用，老舊小區普遍存在建筑樓體、外立面、樓梯破損以及電氣線路、水污管網老化嚴重的問題，存在安全隱患，群眾反映非常強烈。如東浦二區16棟建筑有多孔預制樓板結構的12棟，雙雁小區22棟建筑有多孔預制樓板結構的11棟，調研組走訪發現其中部分房屋主體出現不同程度的傾斜，部分房屋地基下沉、墻體開裂、墻面脫落，看上去安全隱患較大。樂湖小區其中一條覆蓋一半以上建筑的電力線路，每逢用電高峰期就頻繁停電，今年夏天剛開始就連續三個晚上停電，群眾強烈要求后實行了線路分流改造。丹霞花苑近幾年都出現了管道堵塞、化糞池溢出等情況，業主們不得不雇傭疏通公司來清理。多數老舊小區建筑住宅陽臺洗滌污水管與屋面排水管相連，導致雨污混排現象普遍，很多排水管還是球墨鑄鐵管，大部分已經腐蝕損壞嚴重，此外大多數消防栓都已損壞，無法正常出水。
（二）配套先天不足，電梯少、停車位少、公共服務設施少。老舊小區總體上存在著居住功能不足、配套設施短缺、公共活動空間不足等問題。如老舊小區大部分是5-7層建筑，基本沒有安裝電梯。據調研組初步統計，建成區老舊小區687幢建筑數千個單元樓，僅有電梯38部。老舊小區由于建設之初規劃相對滯后，因停車位不足造成的亂停現象十分普遍，近年來雖然有開展公共停車區域的優化調整，但車位仍是“僧多粥少”，出入通道甚至消防通道被車輛占用停放情況依然存在，如東浦二區居民車輛500多，停車位僅380個，居民反映每天回家都要搶車位。老舊小區文化娛樂、體育健身、養老托幼、社區服務等公共服務設施明顯缺失。據調研，47個老舊小區中，僅10個小區有固定的辦公場所（包括3個違建），9個小區有老年活動場所，2個小區有托幼場所；很多小區的公共娛樂設施如健身器材嚴重老化，甚至根本沒有配備；公共廁所配備不足，樂成街道32個老舊小區就有22個沒有公共廁所。
（三）居住環境差亂，人防技防缺失、組織管理缺位、物業管理缺乏。老舊小區違章搭建、毀壞綠化、雜物亂堆、垃圾亂扔、污水亂排、房子亂租等現象十分常見。如老舊小區很多車庫住著老年人、新樂清人，有的10平方米的車庫住了3-6個人，在車庫內吃住同室，有些煤氣罐或電磁爐就在床邊，消防隱患相當嚴重；部分住戶將洗衣板直接放在車庫邊上，洗滌等生活污水直接排放到路上，嚴重影響小區面貌；部分建筑一樓或者車庫還被租用作為經營場所，如在馬車河中心小區車庫或者一層被用作美容美發、家電維修、教育培訓，存在較大安全隱患。老舊小區多數人防技防不到位，部分保安崗亭形同虛設、無人值班，部分監控攝像頭存在聚焦模糊甚至失效。如鴻源小區的監控室三臺監控屏幕在調研時竟然全部黑屏；東浦二區不少樓道門禁系統形同虛設，長期無法使用卻沒人修理。據調研，目前47個老舊小區中，有17個小區還沒有成立業委會，32個小區沒有進駐物業管理，44個小區沒有建立黨的組織，而且很多業委會只有組織，沒有固定辦公場所、沒有經費和專職工作人員，沒有開展有效的管理工作。
2019年6月以來，國家部委、浙江省、溫州市相繼出臺了推進老舊小區改造工作的文件，各級政府對老舊小區的改造極為重視。《溫州市城鎮老舊小區改造三年行動方案》中我市2020-2022年改造老舊小區7個，目前我市已上報雙雁小區、東浦二區、丹霞花苑、旭陽小區等4個小區改造項目，總建筑面積約32.35萬平方米，涉及約2334戶。
二、制約老舊小區改造的主要問題
（一）小區底數不清，改造機制不健全
我市城區老舊小區存量大，不同小區的改造規模差異明顯，改造任務復雜。但目前我市尚沒有編制老舊小區改造的整體規劃，小區情況掌握不夠，對改造的總量缺乏準確數據和具體安排，也缺乏具體的建設標準和政策支持。如市住建局、市文明中心、屬地街道都有部分老舊小區的簡單統計數據，但數據各不相同，老舊小區規模、房屋質量狀況和業主構成等關鍵數據缺失，配套設施、基層治理情況不清。同時我市老舊小區三年改造行動工作推進相對滯后，實施方案現在還沒有出臺，群眾關注的改造資金居民自籌比例、補助基數以及與水電氣污等權屬單位專項工程銜接的具體政策支持尚不明確，而對比兄弟縣市區，鹿城、甌海已經出臺了老舊小區改造實施方案，永嘉、龍灣、瑞安也陸續公布了實施方案征求意見稿。此外，我市還沒有建立老舊小區改造工作的綜合性協調機構和工作專班，主要由住建部門的一個科室負責工作對接，工作機制還不夠健全，相關責任單位權責不夠明確，難以形成整體合力。
（二）資料檔案不全，改造技術有難題
據反映，部分老舊小區前期的設計圖紙和建設資料缺失，有的只有總平圖卻缺失地下綜合管線圖，有的干脆什么資料都沒有。如前期住建部門為今年啟動改造計劃的老舊小區做規劃設計，去檔案館等多處也沒找到建設時的設計圖紙，不得不聘請專業機構對小區情況進行重新測繪，無形中增加了時間成本和資金成本；樂成街道干部為解決南馬小區居民和村民權屬糾紛，找了幾個部門也沒有找到當時的規劃平面圖紙，無法明確四至，難以劃分權屬。同時，老舊小區建成后的二十多年時間里，各單位對小區進行了各種后期施工改造，建筑、綠化等部分結構改變了，電力、給水、排水、通信、天然氣等地下管線遷移了，即便拿著舊時的資料圖也不能照樣設計，需要實地核對，否則稍有誤差就可能挖破管線。據華潤燃氣公司反映，東浦二區地下管線復雜，規劃設計完成后工程推進緩慢，至今現在仍未開工；旭陽小區地下管線走向不詳，社區、小區無人能說得清楚，給天然氣改造設計增加了很多困難。此外，改造施工需要使用一定的鋼筋、混凝土等建材，而老舊小區面積有限，樓距不足，空地較少，由于場地的限制會進一步加大改造的難度與施工的風險，甚至可能影響百姓生活與人身安全。
（三）居民需求多樣，現實矛盾不樂觀
調研組走訪調研了解到，多數居民希望拆老房子住新房、改裝使用天然氣省錢、加裝電梯方便老人，還對小區綠化與道路、停車場以及樹木的高度、防盜窗的改造存在多種意見。可以看出，老舊小區居民對改善居住環境的愿望迫切，對配套服務的需求多樣，對政府實施改造寄予高度期望，但居民需求與改造的條件、標準存在較大的差距，小區個體之間的差異、居民的經濟條件和社會背景的多樣性使得老舊小區的改造更加復雜。如電梯加裝方面，近年來老舊小區居民要求加裝電梯的意愿一直較為強烈，但因加裝電梯需要三分之二以上業主簽字、鄰居無一反對意見、房屋鑒定報告B級以上等條件限制，自2018年以來申請加裝的成功者寥寥，僅有樂商小區、湖濱花苑、錦繡公寓3個小區共計7臺電梯。供水改造方面，一些老舊小區4樓以上住戶水壓不足，只能靠自家的水泵和水塔來增壓供水，一些住戶水管總是不間斷地出現黃水，飲水安全有隱患，一旦改造將是整個片區大面積停水，居民用水短期不能保障，且面臨低層用水正常的居民不同意改造的情況。適老化改造方面，調查發現老舊小區老年人比例明顯高于新小區，據街道統計數據顯示，60歲以上的老人如浦東小區685人（占51%）、樂怡小區約600人（占35%）、民豐小區950人（占50%）、盛興小區約700人（占32%），隨著老舊小區“老齡居民”人數的不斷增加，老年人無障礙出行、休閑娛樂活動、群體安全保障、社區養老服務等需求也日益明顯，但一些項目限于場地、資金處于無法可改、無處可建的尷尬境地。
（四）資金問題突出，業主共建意識弱
老舊小區改造資金需求總規模較大，據部門反映，部分老舊小區沒有物業維修專項基金，改造工作面臨著財政資金“投不起”、居民和社會資金不愿投、后期管護資金缺失等問題。據初步測算，假設按照補助基數400元/平方米計算，僅今年計劃的4個小區項目補助就超過1個億。雖然中央、省撥付一定專項補助基金（溫州市級僅對鹿城、龍灣、甌海區等各實際功能區實施補助），市財政仍然面臨較大壓力。并且根據現有文件規定，符合中央財政補助的改造對象主要是2000年以前建成的小區不包括居民自建房為主的老舊小區，但在我市該時間段內老舊小區或多或少夾雜著自建住房，如丹霞小區商品房192套、自建房80套（間），樂湖小區商品房311套、自建房131套（間），金鳳小區商品房40套，自建房110套（間）。因此我市大部分老舊小區改造無法享受上級財政補助，很大程度增加了本級財政的投入負擔，影響改造工作的大范圍推進。同時，調研發現部分居民缺乏“共享共建共治”和“購買服務”的觀念意識，認為老舊小區改造主要是政府的事情，自己不用花錢，等、盼、靠政府投入思想非常普遍，因此往往改造意愿很強烈，說到投錢就沉默。
（五）長效管理缺乏，改造成果難維持
老舊小區在歷年各類創建工作中，雖經過幾輪環境整治或單項改造，但“臟亂差”現象總是卷土重來。尤其是在今年新冠疫情期間老舊小區防控難度普遍大于新式小區，如多個開放式老舊小區為確保隔離到位，不得不封閉起來，但多次發生封閉隔斷障礙被破現象，進出人員的隔離防控存在疏漏。究其原因，主要是小區治理力量不足，長效管理機制不健全。業委會方面，很多小區業委會是退休干部、熱心人士在管理，他們沒有執法權主要以勸導為主，有時感嘆“管了也沒人聽”，有時認為管得多了會得罪人，業委會整體職能作用沒有發揮。如一些居民在綠化或空地上圈地種菜，甚至在公共場所養雞養鴨、搭建鐵皮棚等，屢勸不止。物業方面，老舊小區收繳物業費困難與物業管理不到位的矛盾比較突出。老舊小區多數住戶不愿意繳納較高的物業管理費，導致物業公司不愿進入老舊小區；即便引入收費標準較低的物業（據了解目前最低為600元），部分業主因對小區管理存在分歧不愿意交物業費，部分業主認為是自建房不需要交物業費，如旭陽小區300多戶，2019年大約100多戶居民沒有上交管理費；物業費收繳不到位，直接導致物業管理難以維持，最終降低服務標準或直接撤離棄管，形成惡性循環。街道社區方面，社區工作人員除書記、社工外，普遍沒有固定薪資，社區的很多工作人員要么是新進大學生，要么是臨時人員，基層工作經驗匱乏或工作主動性不夠，加上社區工作經費缺少，平時忙于完成上級交辦的各項業務指標，極少參與老舊小區的管理；街道及駐社干部走訪巡查小區時間不多，對現有的小區業委會很少開展培訓指導，往往造成“前期鼓勵成立業委會，最后卻任由其自生自滅”現象。如果改造完成后小區管理方繼續缺位，就會導致改造成果無法維持，步入“改造—破壞—再改造”的怪圈，造成人力和資金的浪費。
三、幾點建議
（一）健全機制，摸清底數，加快出臺規劃方案
老舊小區改造是個系統性工程，牽涉面廣，需要多個部門密切配合。市政府要發揮主導作用，牽頭成立相關職能部門參與的工作機構，明確部門分工，劃分目標責任。建立工作聯席會議制度，協調解決老舊小區改造過程中的重點難點問題。盡快組織開展全市老舊小區調查摸底，真實準確掌握老舊小區規模、房屋建筑本體、小區公共部分基礎設施和基本功能，老舊小區居民自治和物業管理的現狀，以及居民具體的改造需求等情況，建立全市老舊小區基礎數據信息庫，建議將調查對象范圍放寬至2005年前建成的老舊小區。在此基礎上，盡快研究制定老舊小區改造規劃和“三年計劃”，明確老舊小區的具體分類和改造批次時間，明確改造的具體內容和建設標準，明確改造的投入保障和組織實施。規劃應統籌好老舊小區改造、保障性安居工程等項目的關系，建議將老舊小區改造和文明城市創建、“污水零直排小區”建設、未來社區改造等工作有機結合。創新機制，研究出臺針對完善類、提升類改造的政策措施，在政府公共資源配置和資金投入等方面給予傾斜。
（二）注重前期，統籌推進，合理把握改造節奏
住建、資規部門應先行做好各老舊小區原始資料和圖紙的查找整理，基礎資料不完善、與項目實際不符合的，委托相關設計單位及時進行補測補繪。市政、電力、通訊、供水、燃氣等部門單位和有關街道應協助提供各老舊小區地下管網分布圖，并對地上各類相應管線進行集中調查清理。街道社區應有序開展老舊小區改造宣傳動員工作，讓群眾充分認識到改造帶來的實效和好處，盡可能地取得廣大居民的理解和支持。同時，建議建立老舊小區改造項目庫制度，列入改造計劃項目應有序進行實地勘查和科學論證，比如對比改造與拆后重建的費用，若差距不大建議實施“就地重建”；有些房屋可以進行改造，但其不適合我市的長期發展規劃，要避免改造的重復浪費。在論證的基礎上，選取細化改造方案優、群眾改造意愿強烈、“共同締造”基礎好的項目，按“成熟一個，實施一個”的原則啟動改造。
（三）以人為本，突出重點，改造提升居住環境
城市的發展和社區的建設都是牢固樹立“以人民為中心”的思想。針對建筑改造、道路交通和停車、管網系統、景觀綠化、適老化改造、社區服務體系6大方面，因地制宜來確定各小區菜單式改造內容，優先安排居民群眾反映集中、涉及共同利益的問題。一是支持存在多孔預制樓板等安全隱患較多的老舊小區拆舊建新。此類小區進行綜合改造價值不大，反而還會增加安全隱患，建議采取拆舊建新的辦法。可在危房鑒定的基礎上，根據實際情況和群眾意愿采取不同的安置方法。具備開發潛力地段的小區可引進開發商進行重新開發，適當提高容積率，一并將托幼、養老、醫療等便民服務嵌入，提升土地的利用價值；借鑒鹿城等地做法，向需拆遷改造的住戶發放安置房“房票”，購買房地產開發的商品房實現異地安置。二是鼓勵多層住宅加裝電梯。參照嘉善、瑞安等地做法，盡快出臺電梯資金補助方案（嘉善按電梯加裝費用50%給予最高不超過20萬元/臺、瑞安給予符合條件的15萬元/臺補助），進一步優化電梯安裝申報和審批流程，小區改造條件成熟的可適當降低加裝電梯的啟動門檻。若財政緊張可采取以獎代補、先建后補等方式。三是實施打通消防生命通道工程。實行老舊小區“一區一策”治理，結合老舊小區的建成年代、建筑高度、周邊環境、道路管網等方面情況開展改造，制定實施消防車通道治理方案，按照先急后緩、先易后難的原則盡快打通消防通道。四是完善老舊小區公共服務功能。優先解決水、電、氣、路、排污等問題。改造零星空閑用地、改造綠化帶或與周邊單位共建等方式增加停車位，有條件的增設汽車充電樁和電瓶車充電棚。拓展居民公共活動空間，及時維修翻新小區內破損的公共休閑設施，增設小區健康步道、休閑游憩場地和健身器械，條件成熟的要建立完善老年人活動中心，引入社會資本建設養老托育機構。
（四）多元投入，加大保障，健全資金籌措機制
市政府要研究明確基礎類、完善類、提升類改造的政府和居民資金負擔比例，做好財政投入保障，探索構建政府政策性引導、居民共建性出資、企業市場化參與、社會全方位支持的多元化融資機制。一是加強與銀行等金融機構的溝通對接，探索老舊小區專項債券等融資方式，鼓勵金融系統開發針對老舊小區改造的優惠金融產品，探索居民戶內改造、裝修、節能減排等消費領域的個人貸款金融服務。二是探索利用增建商業設施、翻建結合擴建等措施，合理利用小區及周邊閑置土地或簡陋房屋占地，在不影響規劃的情況下進行二次開發；通過制定稅收優惠等政策措施吸引社會資金投入，減輕財政資金壓力，實現資金平衡。三是出臺提取個人公積金用于加裝電梯等老舊小區改造的政策，適當降低物業專項維修基金用于改造的申請門檻，減輕老舊小區改造籌資壓力。四是充分發揮責任企業和責任單位資金作用，加大對水電氣網等垂管部門協調力度，在預算審批、資金撥付等方面提高靈活度，為老舊小區改造提供便利。
（五）綜合施策，規范運作，促進小區長效管理
要堅持改造與整治相結合，建設與管理相結合，持續加強老舊小區后續管理，鞏固改造成果。一是黨建進小區，以黨建引領小區治理。加大街道對老舊小區的管理力度，建立駐社干部聯系老舊小區的工作制度，加強對業委會的培訓管理，規范業委會資金管理和物業監管等制度。已經成立業委會的可以進一步充實業委會的紅色力量，還未成立業委會的可以幫助成立小區臨時業委會，在管理過程中逐步物色小區的能人志士加入業委會，建立健全居民自治管理機構，夯實小區管理基礎。條件成熟的小區可以建立黨支部，提供黨組織為民服務清單，以“紅色”力量激發老舊小區管理“新動能”。還可以借鑒嘉善做法，出臺文件明確黨員機關干部必須兼任所住小區樓長、單元長等，賦予其社區服務職責，帶動居民共同參與到小區治理。二是物業進小區，以專業服務促進小區管理。根據不同小區居民的經濟承受能力以及對物業管理的實際需求，采取社會化管理、準物業管理、社區自治管理等多樣化的物業管理模式。建議建立物業管理征信系統，對業主惡意拖欠物業服務費用的行為納入個人征信系統進行警示，對物業企業管理失信并造成小區嚴重后果的進行曝光。對于一時難以引進物業企業的，可由街道設立物業管理服務機構，在各準物業小區設置管理處，形成系統的管理網絡，實施準物業管理。三是執法進小區，以亂象整治規范小區管理。聯合司法、綜合行政執法、公安、消防、市場監管、衛健等多部門集中梳理小區常見違法違規行為問題，明確執法責任單位，編制違法事項清單并在小區公告。通過“城市大腦”建設延伸到小區，采取攝像頭抓拍違法行為的形式，開展“非接觸性執法”，由指揮中心分派給各執法部門依法處理。同時，加強業委會、物業和屬地社區、街道的溝通，定期召開小區社情研判會，對小區的各種違法情況進行分析，加強對小區管理的支撐，完善小區執法治理體系。