開發區土地價格|*開發區改革土地使用制度初探
運用市場機制配置土地資產是開發區經營城市的必然選擇
——×××開發區改革土地使用制度初探
×××開發區自92年建區至今累計出讓國有土地使用權面積1035.8305公頃，有償用地面積占總用地面積（國有）的94%，有償用地所取得的土地收益，為開發區的起步發展提供了原始積累。但是隨著征地費用的不斷提高，國家調整土地收益分配制度的政策出臺以后，傳統的以協議出讓方式為主的有償用地所獲取的土地收益幾乎為零，逐漸減少的土地收益已經遠遠不能滿足開發區日益發展的需要，開發區基礎設施建設的規模越來越大，資金缺口越來越嚴重，使開發區在建設資金上面臨舉步維艱的困難局面。因此，如何加強和發揮市場機制在土地資產運營中的積極作用，實現市場機制與政府宏觀調控的有機結合，促進資源的集約利用，為政府增加財政收入，解決建設資金困難，顯得尤為迫切。
——土地招標拍賣是深化土地使用制度的必然結果，是經營城市的必然選擇。
以“公開、公平、公正”為主要特征的招標拍賣方式，將土地的供應、土地價格的確定、土地使用權的獲得由政府行為轉為市場行為，處于社會公眾的監督之下，在增加政府土地收益的同時，也消除了土地出讓中腐敗現象發生的可能。我國的法律、法規對國有土地使用權招標拍賣的范圍有明確的規定和要求?！冻鞘蟹康禺a管理法》規定：“土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。商業、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的必須采取招標拍賣方式?！薄秶鴦赵恨k公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發[1999]39號）、《國務院辦公廳關于加強土地資產管理的通知》[國辦發（2000）15號]和省國土資源廳的有關文件都明確要求，商業、旅游、娛樂和住宅的經營性用地必須采取招標拍賣的方式進行。許多地方認真貫徹國家的政策要求，在土地招標拍賣，顯化城市土地資產價值，促進城市土地集約利用，加快建設，增加政府財政收入，強化城市在地方經濟發展中的主導地位等方面取得了非常成功的經驗。我市在近幾年的城市建設中，在這方面也有長足的進展，為今后xxx開發區的改革指明了方向，提供了有力的借鑒。
——xxx開發區改革土地使用制度的現實條件。
一件事物的發生發展必須具備相應的前提條件，就以“經營城市”這一概念來講，xxx開發區的目前情況，首先我們認為xxx開發區不是“城市”，不具備城市的基本要素，就它的產業結構和經濟構成來看，它是以第二產業為主的工業區，與城市的概念差別很大，城市人氣不足，用地結構以工業用地為主，占全區總用地面積的90%以上，第三產業發展比例較小，僅占全區國民經濟構成的15%，第三產業等經營性用地僅占總用地面積的4%。而土地資產的招標和拍賣的對象則是以經營性用地為主，其他用地不具備采取招標拍賣的條件。其次招標、拍賣方式是以獲取最高出讓金為目的，而xxx開發區的核心工作是招商引資，提高地價片面追求最高出讓金，會使我們在本來就比較被動的競爭中，處于更加不利的地位。目前周邊北京、天津等地的開發區和我們競爭非常激烈，他們現在對一些高科技、大規模和外資項目采取地價優勢和我們競爭，xxx開發區在這方面本來就處于劣勢，如果我們不加選擇的改革用地方式，提高地價，勢必會影響開發區的招商引資工作。綜上所述，我們認為xxx開發區的土地招標拍賣工作任重而道遠，需要我們根據政府對用地的要求、國家的產業政策、土地用途和規劃限制條件等綜合因素來選擇最切實際的土地出讓方式。
——明確方向、負重前行，為改革用地制度做好積極準備。