房地產市場調查報告房地產市場調查報告怎樣寫優質精選九篇
報告使用范圍很廣。按照上級部署或工作計劃，每完成一項任務，一般都要向上級寫報告，反映工作中的基本情況、工作中取得的經驗教訓、存在的問題以及今后工作設想等，以取得上級領導部門的指導。以下是小編整理的房地產市場調查報告房地產市場調查報告怎樣寫優質精選九篇，歡迎閱讀與收藏。
房地產市場調查報告房地產市場調查報告怎樣寫優質1
今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%;房地產開發投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：
1、房產投資保持較高增速
我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，占到房地產開發全部投資的62%;商業營業用房今年開發增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。
自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
由于房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定20xx年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅，同時規定凡在20xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
總的來說，由于我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產價格監測工作
及時掌握我區房地產價格動態和走勢，建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。
2、加強房地產項目的跟蹤管理工作
建立房地產項目的跟蹤聯系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，并按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發經營的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規劃房地產開發
結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以達到通過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開發向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
房地產市場調查報告房地產市場調查報告怎樣寫優質2
“只要去做，你就能得到。”很多房地產項目都遵循了這條熟悉的好萊塢式格言。但在磚石和砂漿的現實世界里，所有經濟上獲得成功的房地產開發項目都與其市場潛力密不可分。
房地產市場分析可為房地產各項活動提供決策和實施的依據，不科學的市場分析將導致不切實際的市場預期及錯誤的需求判斷，從而引發房地產活動中的風險。本文從實用的角度，探討了房地產市場分析的層次與內容體系，歸納總結出服務于房地產投資決策、項目融資、房地產征券投資、房地產開發過程、房地產市場宏觀管理等活動的房地產市場分析報告的特點，對房地產市場分析缺乏有效性的原因進行分析，并提出了提高房地產市場分析報告有效性的途徑。
1、房地產市場分析的層次
房地產市場分析由于深度與內容側重點上的不同要求，可分為以下三個層次的分析，每一后續的分析可建立在前一層次分析所提供的信息基礎之上，它們之間有邏輯聯系。
區域房地產市場分析：
是市場研究區域內所有的物業類型及總的地區經濟，對總的房地產市場及各專業市場總供需情況的綜合分析。它側重于地區經濟分析、區位分析、市場概況分析等內容。
專業房地產市場分析：
是對市場研究區域內專業市場（住宅、商業或工業物業）或專業子市場的供需分析，是在前一層次分析的基礎上，對特定子市場的供需情況進行單獨的估計和預測。它側重于專業市場供求分析內容。
項目房地產市場分析：
是在前兩個層次的基礎上，對特定地點特定項目作競爭能力分析，預測一定價格和特征下的銷售率及市場占有率情況，對項目的租金及售價、吸納量及吸納量計劃進行預測。它側重于項目競爭能力分析等內容。
2、房地產市場分析的內容
房地產市場分析的內容較為復雜與多樣，將它歸納為六項主要內容。各類房地產市場分析由于要求的側重點不一樣。所包含的內容也不完全相同，有的可能只包含其中的幾項。
地區經濟分析：
是研究地區的經濟環境，它包含￠ù地區經濟的基本趨勢分析；￠？地區基礎產業的發展趨勢分析。房地產市場分析可采用計劃部門等機構對地區經濟情況的研究結果，而不必對地區經濟情況作完全分析。但需要根據分析時的實情作調整，以反映最新信息，當然，如沒能找到公共機構的預測信息，也需作一些獨立預測。
區位分析：
是某地點的最佳用途分析，它是進行投資決策時的主要分析內容。它要對項目地塊所在的區位與類似的區位進行比較，發現市場機會；在有兩個或兩個以上的可選用途時，就要對每一種可能的用途進行分析比較。此處所指的是宏觀層次上的分析，而不是在宏觀和微觀上都作比較的可行性研究中市場分析的全部內容。
市場概況分析：
它包含￠ù對地區房地產各類市場總的未來趨勢分析；￠ú把項目及其所在的專業市場放在整個地區經濟中，考察它們的地位和狀況，分析人口、公共政策、經濟、法律是否支持該項目。￠？找出影響計劃項目成功的關鍵問題，明確下一步分析的方向和側重點。
專業市場供求分析：
它包含￠ù根據潛在需求的來源地及競爭物業的所在地，確定市場研究區域；￠ú細分市場，進行產品細分及消費者細分。找出某一消費群體所對應的房地產產品子市場；￠？分析各子市場的供需關系，求出各子市場的供需缺口；￠ü將供需缺口最大的子市場確定為目標子市場，具體求出目標子市場供求缺口量（即未滿足的需求量）。
項目競爭分析：
它包含：￠ù分析目標物業的法律、經濟、地點、及地點的可達性等特征；￠ú根據目標物業的特征選擇、調查競爭物業；￠？進行競爭評價，確定目標物業的競爭特點，預測一定價格和特征下項目的銷售率及市場占有率（市場份額）。這里面還包含要得出三個分析的側重點，即營銷建議、售價和租金預測、預測吸納量及吸納量計劃。當然，每個市場分析不一定都包含所有的側重點。其中營銷建議是研究銷售較好的競爭項目及戶型，進行目標物業的規劃設計和產品功能定位，并找出目標物業的競爭優勢，提出強化其優勢、弱化劣勢的措施，并指出它的市場風險來源。售價和租金預測是通過對比分析，總結競爭項目歷史上的出售率、出租率及租金、售價情況來預測。吸納量計劃是指研究地區、價格和市場份額間的關系，將項目所在子市場中未滿足的需求。按照市場占有率進行分配。預測項目的吸納量及吸納量計劃。
敏感性分析：
測定關鍵參數的敬感性。確定分析結果適用的范圍，反映市場分析面對的不確定定性。即測定關鍵參數變動范圍，對分析中的關鍵假設，測定它閃在確保項目滿足投資目標要求的情況下，允許變動的范圍。
在實際應用中，某一使用者或部門可能會遇到所有物業類型的市場分析問題。如投資決策部門、金融機構、房地產證券公司、房地產開發企業、政府農場宏觀管理部門等，他們由于各自不同的目的需要，對市場分析報告的側重點和深度也有差別。
1、投資決策中的房地產市場分析
房地產項目投資決策的目標是開發或投資滿足目標收益要求的房地產項目，決策中最重要的問題是投資地點的選擇和投資機會的把握，它要做的是項目房地產市場分析。其中，置業投資決策要確保項目的經濟能力，分析市場前景及項目租金預測。開發投資決策要決定市場需求和尋找市場機會，選擇正確的位置、合適的開發時間，以保證項目汗發完成后有良好的市場需求。
2、項目融資中的房地產市場分析
房地嚴項目融資中要時項目進行市場評估，以預測項目的銷售收入，作為衡量貸款還款的主要來源。在融資過程中，開發商需要房地產市場分析作為項目可行性分析的一個重要都分提供申請貸款的理由。金融機構借助房地產市場分析的結果來評估項目的投資潛力，確保貸款和投資有一個好的市場基礎，確保項目的經濟能國，作為貸款項目選擇的重要依據。
3、房地產證券化中的房地產市場分析
在房地產證券化過程中，房地產形場分析的目的、是幫助評估師合理確定抵押物的價值，幫助證券商進行市場定性、確定抵押物組合、為房地產證券定價等，為投資者提供抵押對象的完備信息，反映抵押對象的質量及市場預期回報。作為投資者選擇證券類則的依據；為政府擔保方及評級機構提供房地產的市場前景分析，價為分析證券實際價值的參考，并為進行證券結構控制提供依據。總之，為證券化服務的房地產市場分析目的較復雜，它根本的側重點在于關注房地產市場前景及項目物業的收益或回報率。
4、房地產開發中的房地產市場分析
房地產的開發過程中，開發商要根據市場的需要確定方向，設計或修訂投資策略，指導選定位置，進行產品計劃、設計、品質、定價、調整，獲取規劃許可和政府支持，獲取金融機構貸款的支持，制定合理的營銷策略促進項目開發成功。如為其提供項目建成后的市場可按納的售價和租金水平；根據項目特點進行亮點的挖掘，據此制定營銷策略；另外，市場分析還提高了房地產企業對市場狀況的把握程度，增強了企業的競爭能力，實時調整營銷策略。
5、市場宏觀管理中的房地產市場分析
房地產市場的宏觀管理要把握房地產市場供求關系的變化規律，以合理制定有關的房地產產業政策；把握房地產市場宏觀經濟情況及政策、法律環境，及房地產市場供求情況，了解整個房地產宏觀市場，以指導土地規劃及利用，合理控制土地開發與土地供給的數量與結構；了解房地產專業物業供需情況，為房地產合理結構控制提供依據；房地產宏觀管理部門還要確定什么樣的項目類型能獲得公眾的贊同，了解計劃開發項目周圍公眾的態度，以確保新的開發適合社區的需要，滿足公眾的需要。
研究以上各類活動的特點，得出各類房地產活動所需市場分析的層次及內容側重點如表所示。
1、影響房地產市場分析有效性的原因
通過對房地產市場分析的系統研究，本文認為影響市場分析有效性的原因有：第一，分析師對房地產市場分析要點的把握程度。只有根據分析目的把握住市場分析的關鍵所在，才能使分析切中要點，達到一定深度，不因分析內容過多而遮掩了主體的分析；第二，分析過程中邏輯關系是否合理。第三，市場分析所選用的分析方法是否恰當；第四，市場分析的數據是否充分、可靠。在一個房地產市場分析中，如有以上原因的一個或幾個情況發生，都會導致市場分析結論的不合理和缺乏有效性。
2、提高房地戶市場分析有效性的途徑
總體上來說，要提高房地產市場分析報告的有效性或可信度，首先就要明確各類房地產活動對房地產市場分析的要求，明確市場分析的工作重點，有針對性地分析。同時，要求在分析過程中，采用合適的市場分析方法，論證有力、結論明確。具體的要求是：系統完整、邏輯清晰合理；報告中采用的數據有針對性，有兩個以上數據來源的比較；需求參數確定合理，對關鍵需求參數的變動趨勢有獨到的研究分析，而不是簡單采用了不變的參數來求算；預測需求時測定了細分市場的分段需求；分析中要分析子市場分段中有競爭的供給，而不是籠統地分析已建和在建項目的供給；市場占有率、吸納量計劃的確定過程合理且有邏輯性；市場分析結論明確，結論適用的范圍界定清楚，能充分反映市場分析結論所面對的不確定性。
房地產市場分析，是房產市場調查者最主要的一種統計分析方法，這也是考察房地產市場的最根本的依據，是房產走向的導航標！
房地產市場調查報告房地產市場調查報告怎樣寫優質3
引言： 新房成交遠高于預期，二手房20%個稅出臺，成交火爆。
20xx年第一季度新房成交量達到1194套，成交量遠高于預期，同比20xx年第一季度，成交量增漲明顯，樓盤分多期開盤的營銷手段使得開盤的去化率十分驚人。受到3月1日出臺的國五條細則——個人出售房產要嚴格按照轉讓所得的20%計征個人所得稅的影響，諸暨3月份二手房市場交易火爆， 單月成交量達到了842套。（文中所有數據截至3月29日）
（20xx年第一季度諸暨商品房住宅成交量統計圖）
提要：20xx年第一季度新房成交量同比20xx年第一季度有明顯漲幅。從數據分析可以看出，諸暨房地產市場新房每月成交量都在300套以上，第一季度總成交1194套。
環比20xx年第四季度，20xx第一季度新房成交量有所回落，同比20xx年第一季度有明顯漲幅。
每年的1、2月份，春節前后，大部分房企正處于總結前一年業績、制訂新一年目標的階段，開盤、營銷節奏普遍放緩，因此這個時間段內交易量通常會相對較低，尤其20xx年年底市場總體處于高位，在此影響下今年一季度成交環比有所回落是正常現象。
如果將今年一季度新房成交量與往年同期比較，則不難發現，今年一季度成交量相比去年成交量有大幅度的提高，與歷史同期最高水平相差無幾。總結來看，去年年底的市場上升行情其實仍在延續。
（第一季度諸暨商品房住宅成交均價走勢圖）
提要：第一季度諸暨商品房住宅（新房）成交均價相比于20xx年有小幅度的上漲。
從1月份開始，諸暨商品房住宅（新房）成交均價在穩步上升。環比20xx第四季度，漲幅不大。但是同比20xx年第一季度，成交均價卻有明顯漲幅，上漲幅度達到了8。6%。
事實上，20xx年樓市調控初步控制了房價快速上漲的局面。但是20xx年第一季度卻有了明顯的漲幅，因此在我們看來，整個20xx年上半年諸暨房地產市場都將維持量價齊升的格局。從存量角度看，存量雖仍處在一個相對高位，但經過20xx年的去庫存消化，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來看，隨著庫存的減少和成交的回升，消化周期相比20xx年同期普遍出現大幅縮短。
（20xx年第一季度諸暨二手房成交量走勢圖）
二手房：受到3月1日出臺的國五條細則——個人出售房產要嚴格按照轉讓所得的20%計征個人所得稅的影響， 諸暨3月份二手房市場交易火爆。
20xx年第一季度諸暨二手房住宅成交1171套，同比20xx年第一季度二手房住宅成交的293套上漲了300%。20xx年第四季度諸暨二手房市場成交347套，環比20xx年第四季度成交量上漲了237%。
3月1日國五條細則出臺之后，住建部部長姜偉新在接受記者采訪時強調，“國五條”一定要嚴格執行。他說：“執行過程中如果有什么問題再改，但一定要嚴格執行。”通過走訪諸暨本地的中介了解到，此前執行的個人所得稅政策分為幾類情況：普通住宅按照房屋成交價的1%計征；非普通住宅按照房屋成交價的2%計征；但自有住房如滿5年且為個人唯一住房的可免征個人所得稅。
細則出臺前的短期內，由于個稅按此差額征收，短期內會加速二手房的交易，爭取搭上政策的末班車，二手房交易將進入暫時的高峰期。
租房：每年過年前后都是房屋租賃的淡季，并且由于諸暨教育局新政的實施，進一步導致了房租租賃的減少，年后的租賃市場主要以因工作需求租賃房屋的為主。
20xx年1月，隨著春節的逐漸臨近，大部分房企放慢了營銷推案節奏，新增供應量環比出現大幅下滑，然而諸暨的成交量卻依然在延續去年底的“翹尾”行情，盡管環比去年第四季度的成交量有所回落，但同比卻出現了增長。3月1日國五條細則出臺之后， 二手房交易進入暫時的高峰期， 諸暨3月份二手房市場交易火爆。一手房市場對“國五條”反應稍顯遲鈍，新政對于我市一手房市場的影響，可能會在未來一段時間里逐步顯現。
我市存量雖仍處在一個相對高位，但經過20xx年的去庫存消化，存量水平已有明顯的下降，從消化周期來看，隨著庫存的減少和成交的回升，消化周期相比20xx年同期普遍出現大幅縮短。
總體看來，20xx年諸暨房地產市場可謂取得了開門紅。至于這波行情能延續到什么時候，我們認為，如果短期內整個房地產行業政策面能維持當前的平穩格局，那么市場需求繼續溫和釋放應是基本上確定的。
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多年來持續看漲的高房價使住房這個生活必需品變成了許多人眼中可望而不可及的奢侈品，房價問題已成為到人們日益關注的話題，而且房地產業的發展也關系到整個國民經濟的發展，國家政府為此也采取了積極的措施來控制房價。為了了解目前蘭州市房地產市場的供求狀況和消費者的需求定位，我們于20xx年4月25日針對蘭州市房地產消費者展開調查，以問卷調查的形式并采用全面普查與重點調查相結合的研究方法，來具體分析蘭州市房地產消費者市場的情況。結果表明蘭州市的房價近幾年上漲的速度有所下降，但是每年都是呈現上漲的趨勢。人們對房地產的要求基本上是在價格和質量等方面產生的顧慮。
近些年來，出現全國性的房地產過熱現象，房地產的價格不斷攀升。國家政府對此事高度重視，20xx年以來針對房地產過熱、房價過高現象，出臺了一系的宏觀調控政策，希望有效的抑制房價的上漲。另外，房價影響想到城市居民的基本生活保障，購房者對房子的需求持續保持在上漲的趨勢。這是因為經濟的快速發展，城市化水平的發展，帶動的房地產業的發展。房地產業中的暴利又驅使更多的人們獻身于這一行業。盲目的投資帶來了許多問題的發生，導致社會上出現了許多的問題。以此我們此次針對蘭州市本地區的房地產需求現狀、消費者的居住現狀及購房定位情況所進行問卷調查，便是根據房地產估價這門課理論知識的學習，為了加強對學科的理解和方法的應用，從而對該地區的房地產現狀有更深入的了解。
通過采取問卷調查的方法，對蘭州市城關區居民進行隨機調查問答，調查對象年齡在20-60歲之間，共發放調查問卷42份，獲取調查結果后采用excel表
對數據進行錄入和處理，并經過嚴格的復核，以圖表形式具體反映出目前蘭州市房地產市場方面的情況。
1.居住條件分析
我們可以看出，在消費者的居住條件中，房改房所占比例較大，占47.5%；其次是自建房占25%，然后為向單位出租占6%。由此我們可以得出，蘭州市消費者居住條件以房改房和自建房為主，而商品房較少，從而說明蘭州市住房保障體系不完善，有待進一步加強。
2.家庭收入分析
從以上數據我們可以看出，蘭州市消費者家庭月總收入主要集中到
2500-4000元范圍內，占到被調查者的46.15%；其次是1500-2500元范圍，占到36.92%；排到第三位的是4000元以上，占19.23%；而800-1500元以及800元元以下的消費者比例甚小。由此我們可以得出蘭州市消費者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費者購房需求不旺，也即居民收入水平與購房能力有直接的關系，因此在進行房地產開發定價時務必要考慮消費者實際家庭收入水平。
3.需要住房面積分析
從以上數據我們可以看出，在消費者的住房面積中，80-100平方米所占比例較大，為45.71%；60-80平方米占25.71%；100-120平方米占17.14%；<60平方米的為5.71%；>120平方米占5.71%。由此我們可以看出，消費者對住房面積的要求主要為80-100平方米，開發商在設計住宅面積時，應把重心放在該面積范圍內。
4.居民購房計劃分析
從以上數據我們可以看出，消費者計劃暫時不購買房屋的占46.34%；三年內購買年的占24.39%；一年內購買的占19.51%；五年內購買的占9.76%。由此我們可以看出，大多數消費者的購買能力和購買積極性不高，開發商應提高消費者的購買積極性。
5.居民購房目的分析
以上數據我們可以看出，消費者的購房目的72.5%為居住（居住1：已解決生活問題為目的；居住2：以改善生活質量為目的）；22.5%為商住兩用；5%為升值轉賣。由此我們可以得出，大多數消費者購房是為自己和家人居住，靠出租和轉賣等投資手段來獲取利潤所占比例較小。
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(一)房地產市場發展形勢分析
近年來，在縣委、縣政府“奮力跨越爭進位，富民強縣快發展”等一系列方針政策的貫徹落實下，全縣城鎮建設步伐不斷加大，房地產業由小到大，從弱到強，不斷發展壯大。在保持市場供需總量平衡、供求結構基本合理，房地產價格基本穩定的態勢下，全縣房地產市場呈現快速運行的良好態勢，房地產開發投資，開發項目施工、竣工面積，商品房銷售面積等主要指標快速增長。房地產投資和消費為拉動我縣經濟增長和社會發展做出了重要的貢獻。截至目前，我縣具有房地產開發資質的企業已有17家，“十五”期間房地產開發投資累計完成6.3億元，建設花園、錦華苑、公園、城南、金都、金明寓、栗園、金星等成規模小區8處，開發商品住宅6200套、56萬平方米。房地產業的迅速發展，大大提高了居民的居住生活水平，為我縣經濟增長注入了新的活力。
目前我縣房地產業處于相對平穩的發展時期，各類型樓盤銷售情況良好。建筑類型方面，已建和待建樓房以磚混結構為主，框架結構樓房所占比重逐漸上升;樓盤品質不斷提升，居住環境日益改善。xx年以來，在房地產市場供需兩旺的同時，我縣房地產開發樓盤的品質得到了不斷提升，購房戶的居住環境日益改善。住宅小區的環境和品位不斷提高的同時也加大了居民對住房消費的吸引力。消費結構方面，主要以100平方米以上的大面積樓房為主，90-100平方米的小戶型銷售情況良好但數量較少，僅占年度開發量的25%左右。
總體看，xx年我縣房地產需求增長速度將低于xx年，房地產供求形勢進一步改善，房地產價格漲勢將趨向相對穩定。今年以來，隨著國家抑制房地產非合理需求的力度加強，增加中低價位普通商品住房等調控措施的實現以及二級市場的擴大，我縣房地產市場供求形勢和房地產市場結構將進一步得到改善。主要消費需求是外來經商務工人員、鄉鎮機關工作者及剛參加工作的大中專畢業生，他們成為購房的主力軍;同時，個體從業者、私企老板及企業中的中高級管理人員對高檔住宅的需求也將有所增加。商品房購買對象以個人購買為主，投資商尚未大量出現。房地產市場是否健康，一個重要標志是看市場化程度如何(特別是個人購房比例)以及投資性購房的比例。xx年，從購房者購房的動機來看，我縣城區購房者中，購房用于自己居住的比例達到93%，以投資為目的占7%，而純屬投機炒作購房的比例尚不到2%，說明我縣整個房地產市場并未出現大量投機者，整個銷售市場處于自然銷售狀態。
預計房屋價格在較旺的實際需求的支撐下將繼續上漲，漲幅經歷了xx年爆發性增長之后，將趨向平穩，全年增長速度預計將小于xx年水平。xx年全縣普通商品住宅平均銷售價格為1280元/m2，同比上漲6.5%。受土地價格、建筑“三材”價格上漲和小高層商品房投放量的增加，以及商品房配套設施，環境建設檔次提高等因素的影響，xx年全縣商品房平均售價漲幅與上年基本持平，但市場供給與需求同步增長，商品房價格與商品住房價值基本相符，價格與價值之間并未形成較大的炒作空間。我縣目前的房地產市場總體上沒有呈現“泡沫”，并且還具有相當的發展空間。
xx年全縣房地產開發完成投資2.05億元，比上年增長19.8%。房地產開發投資占全縣全社會固定資產投資比重達到5.17%，拉動全縣固定資產投資增長4.5個百分點;對gdp增長的貢獻率達到8.7%，拉動全縣gdp增長1.2個百分點。房地產業已經逐步發展成為我縣國民經濟的重要支柱產業。同時房地產業為地方政府開辟了財源，每年對地方財政收入的貢獻率超過了6%。拉動了社會總體消費的增長。xx年，房地產銷售收入1.3億元，按拉動消費系數1.4計算，拉動其他消費額1.82億元，兩項累計達到3.12億元。同時為社會增加就業崗位5000余個。
(二)房地產市場發展存在的主要問題
1、住房供應結構不夠合理。中高檔住房供應量過大，中低價位的普通商品房供應偏少。90平方米左右的普通商品房供應量不足三成，嚴重供不應求。由于近年來我縣商品房價格上漲較快，而居民的實際收入增幅遠趕不上房價的漲幅，廣大低收入群體只能望樓興嘆，希望能多推出經濟適用房以及小戶型樓房，以滿足部分弱勢群體的購房需求。
2、房地產市場監管力度不夠。房地產市場信息系統，包括商品房預售和銷售、二手房轉讓、房屋權屬登記、房屋租賃備案、開發項目立項、土地出讓、開發經營許可、規劃許可、建設許可、開發建設條件與施工許可、房地產信貸等。房地產業涉及的十多個稅種，由國稅、地稅、財政分別征收，計稅方式復雜，征管難度大。建立房地產信息系統，一是能夠很好地解決開發企業與購房者、管理者信息不對稱的狀況，增加透明度，為政府和有關部門實行監測市場運行的動態變化提供依據，有利于調控市場，規范交易行為，實現房地產市場監督科學化;二是以房地產交易中心為平臺，以房地產信息為依托，實現信息共享，通過部門配合、環節控制，推動房地產稅收征管精細化管理，達到“先繳稅、后辦證”的要求，以促進稅收征管科學化。我縣的房地產信息系統還沒有建立，相關部門信息溝通、資源共享的機制尚未形成，不利于及時便捷地對市場進行監測分析，同時也造出市場信息不對稱、透明度不高，不利于合理引導房地產投資和消費。
3、城鄉房屋權屬登記管理工作需要加強。由于房產管理體制不理順，導致產權、產籍多頭管理，市、縣、鄉鎮房產分治。按照建設部建房(1997)173號文和省建設廳魯建房發(1997)239號文《關于制作頒發全國統一房屋權屬證書的通知》要求，一個縣只能有一個發證機關，并且所頒發的房產證必須是經建設部備案、由北京印鈔廠統一印制。縣城規劃區外的各鄉鎮、村街房產，特別是各鄉鎮駐地企業，因無法辦理全國統一的房產證，所以不能辦理房產抵押貸款、過戶等手續，不利于企業和社會經濟的發展。這不僅造成了工作上的扯皮，損害了群眾利益，還造成了國家稅費的流失。
4、部分開發商重視商品房建設，輕視配套設施建設的思想還很嚴重。相當項目配套設施水平低，配套不完善，開發項目整體功能差，造成消費者使用不方便，也給社會帶來一些隱患。如綠地、公廁、幼兒園、超市、健身場、物業用房等這些基礎配套設施多數小區沒有或根本達不到設計要求。
5、違規開發的歷史遺留問題有待解決。以前舊村改造和部分企事業單位自建房過程中，除還建本村居民和本單位職工住房外，還對外銷售了許多手續不完備的房屋，駐城村街中也有個別住戶在建房過程中少批多建，并將多建的住房違規出售，這些違規開發行為造成了房地產稅費流失和不公平的市場競爭，對商品房市場帶來很大沖擊;也導致大量的房屋因手續不完備而不能確權和上市交易流通，影響了房地產市場的健康發展和社會的穩定。
1、引導普通商品房建設，推行安居工程(經濟適用房和廉租房)，調整住房供應結構。經濟適用住房是指土地由國家劃撥，各種稅費減半征收，出售價格實行政府定價，按保本微利原則確定，主要面向社會上的中低收入家庭出售，是具有保障性質的政策性商品住房。我縣目前為止未開發經濟適用住房。xx年11月，由縣房管局牽頭，統計局、民政局等6部門參與組織了一次低保家庭住房狀況調查。結果顯示，我縣低保家庭戶主屬“三無”、下崗、失業人員的約占97%，低保家庭無房戶約為三分之一，有住房的用戶，平均建筑面積小于45平方米的約占二分之一，且大多住房設施不全。所以，實施經濟適用房和廉租房工程是廣大中低收入者的迫切需求，是政府義不容辭的責任。另國辦發【xx】37號文件已經要求，自xx年6月 1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積在90平方米以下的住房(含經濟適用房)面積所占比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。
2、注重規劃，加快步伐，搞好城中村改造。城中村改造是加快我縣城市化進程的重要舉措。根據我縣的舊城情況，待開發的區域很多，前景是好的，因此加快舊城改建工作將是大勢所趨，勢在必行。要以建設“臨沂衛星城”為戰略目標，堅持新區開發和舊城改造相結合，正確處理經營城市和舊城改造的關系，繼續大力推進舊城區改造，力爭在未來五年內，縣城規劃區基本消除危陋棚戶區和“貧民窟”住房。嚴格控制企事業單位自建自用和零星插建性開發，改變過去那種局部改造、見縫插針的做法，實施地段開發與周邊環境相協調的開發模式，對影響城市道路景觀的危舊平房進行大面積拆遷。按照經濟效益、環境效益、社會效益相統一的原則，實行統一規劃，合理布局，綜合開發，配套建設。堅持成區連片開發，開發一片，配套一片，完善一片，寧缺勿濫。建議縣政府成立舊城改造領導小組，領導小組由縣政府分管領導負責，縣房地產管理局、縣計劃局、縣建設局、縣國土資源局、縣物價局、臨沭鎮政府等單位負責人為成員。舊城改造項目實行掛牌公示制度。舊城改造拆遷安置補償費和承擔的城市市政公用設施建設費用可據實從該土地使用權出讓金中補償。要做好“模擬拆遷”：即先做被拆遷人的思想工作，處理解決好拆遷工作中的相關問題，后發布拆遷公告，最后簽訂拆遷協議，
3、嚴格控制機關企事單位自建住房。為滿足職工住房需求，通過市場改善住房條件，臨沭縣人民政府下發的沭政發[**]43號文中規定：“從1999年1月1日起，停止單位自行建設住房，需要住房的統一到縣政府的住宅小區購買。”魯政發[xx]22號文件中再一次規定：“從意見下發之日起(xx、3、22)，各級黨政機關和事業單位一律停止單位建房，鼓勵機關、企事業單位職工投資置業，通過市場改善住房條件。”最近建設部、監察部、國土資源部聯合下發的建住房[xx]196號《關于制止違規集資合作建房的通知》再次強調， “自本通知下發之日起，一律停止審批黨政機關集資合作建房項目。嚴禁黨政機關利用職權或其影響，以任何名義、任何方式搞集資合作建房，超標準為本單位職工牟取住房利益。”因此，機關單位住房改造要走法制化、正規化軌道。要樹立“要住房，找市場”的觀念，杜絕新的住房實物分配和“委托代建”、“定向開發”等變相福利分房的現象。
4、加強農村房屋權屬登記工作，建立城鄉一體的房屋權屬登記和檔案管理制度。禁止其他部門發放不具法律效力的房產證，以維護正常的房地產市場秩序。
5、提升產業的整體水平和實力。行業內要樹立現代的房地產經營理念，整體提升我縣房地產企業的綜合實力和水平，這是促進我縣房地產業快速健康發展的根本所在。一是要注重鑄造房地產企業的“母艦”。要通過重組、兼并、控股、引外靠優等方式，盡快創建能對中小企業有帶動作用“航母”型企業，提高企業整體素質，增強生存與發展能力，提升綜合競爭力。二是注重打造品牌。房地產企業要盡快適應市場需求變化，實施精品帶動戰略，提高信譽，建立品牌，擴大市場;三是要注重物業管理，充分利用房地產開發與物業管理的“情侶效應”，實現房地產開發與物業管理互促互動。四是要注重企業誠信和經濟倫理。倡導房地產開發商要建起企業誠信檔案，樹立起經濟倫理觀念，在發展中講究文化底蘊、道德因素、科技含量、綠色生態，盡可能地為消費者提供舒適、健康、優美、潔凈、安全、方便和環保等各方面優良的產品。
6、各部門加強協調溝通，做好拆遷工作。近年來，城市房屋拆遷成為社會的熱點難點問題。雖然城市拆遷工作是一項關系到加快發展經濟、造福于民的好事，但在實際工作中，由于牽扯到各個方面的利害關系，特別是拆遷人、被拆遷人的經濟利益問題，拆遷工作變得十分復雜，并出現了一些新問題，新情況。如我局在整理拆遷檔案工作中發現，有的房產已拆除，但未到我局辦理拆遷注銷或變更登記等相關手續，導致一宗土地出現兩套房產證，權屬上容易產生糾紛，不利于房產檔案的管理，至使有關問題難以及時妥善解決。根據國務院和山東省《城市房屋拆遷管理條例》的規定，計劃、規劃、土地等有關部門應當按照各自職責，協同做好城市房屋拆遷管理工作，使上述問題得以妥善解決。
7、加快房地產交易大廳建設，強化市場監管。我局在已建成房地產交易中心的基礎上，決定整改再進步，效率再提高，建立真正意義上的“一站式”服務大廳，每科室都有一名工作人員進駐大廳，群眾進一個門，領一份表，就可辦妥所有手續。同時，在交易大廳門口還有各開發公司簡介、年度開發量、樓盤介紹、聯系電話等宣傳圖板，形成了一個“房產小超市”，既方便了人民群眾，又宣傳了開發公司，可謂一舉雙得。目前這一工作正在緊張有序的進行之中。
房地產市場調查報告房地產市場調查報告怎樣寫優質6
房地產營銷與一般市場營銷一樣，是個人和集體通過創造，與其他的個人和集體交換產品和價值，獲得所需物品的社會經濟活動過程。其實質是以消費者對各類房地產商品的需求為出發點，房地產企業通過有效地提供住宅、辦公樓、商業樓宇、廠房等房地產商品和服務來滿足消費者生產或生活，物質或精神的需求，并獲取利潤的經濟活動。 近年來，大多數房地產開發項目均把重點放在營銷策劃上，市場的熱點也在營銷策劃上。營銷策劃在很大程度上已被視為是項目致勝的關鍵。在營銷策劃開展商由重視營銷策劃、概念打造轉向重視前期研究和產品定位，隨著廣大居民消費傾向與消費心理的變化，樓盤的“賣點”也在逐年轉變。生態賣點逐步取代高科技賣點，成為樓盤賣點的主流。“綠色”、“生態”“人居”“健康”概念受到了空前的重視。開發周期逐步縮短，產品更新換代速度加快，項目針對性更強。社會消費心理的不穩定以及發展商為突破市場重圍而刻意采取的“求新求變”，使市場上的產品出現“不斷升級”的現象。居住趨向郊區化，住房消費平民化，產品更新換代速度加快。在一些地方的房地產產品甚至已經出現了 “住房如時裝，一年一個樣”的狀況。大型住宅項目不斷出現，開發主題更為明顯，產品多元化、客戶多元化、開發主題的連貫性、品牌經營的系統性，均是營銷工作的新課題。發展商的品牌策略不斷提升，企業品牌和樓盤品牌已開始為買家識別。服務概念貫徹于營銷全過程。優質的看樓服務、物業管理服務、24小時的專車接送服務，均給買家帶來了方便和優惠。形成了從優質方便的服務到看樓、買樓的良性循環。本次主要是分析我在興龍置業實習階段對購房人群的基本狀況以及住房者的需求和未來發展趨勢所做的調查。
秦皇島市興龍置家房地產經紀有限公司是由中秦興龍投資控股有限公司投資成立，注冊資金20xx萬元。公司成立于20xx年，自成立以來，始終貫徹“仁和、誠信、務實、求新”的企業精神，通過實行科學規范的運營管理，現已擁有連鎖店三十二家，員工200余人。
公司以房地產中介、樓盤代理和信貸業務為核心，業務范圍涉及房屋買賣、房屋租賃、商品房代理、代辦貸款、代辦過戶、代辦產權、廣告等，力爭成為國內房地產經紀和金融按揭服務的領跑者。公司與數十家金融機構建立了長期友好的合作關系，在廣大購房者、開發企業和房產中介企業中享有較高的知名度。20xx年10月，公司先進的二手房交易電子商務網站上線。網站搭建了資源豐富、信用度高、交互性強的分類信息平臺，致力于為購房者提供全面的新房、二手房信息服務。
20xx年，公司成立了廣告部，使公司的綜合實力進一步增強。公司現有市內黃金地段大型戶外廣告位、京沈高速戶外廣告位以及秦皇島市主要干道路燈燈桿廣告位多處，
本著“以市場為導向，以客戶為中心”的服務理念，致力于為客戶全面、貼身的廣告服務。
公司大專以上學歷的員工占到了90%以上，高素質的人才隊伍為公司的持續穩定發展奠定了良好的基礎。公司堅持“德才兼備、敬業為本”的人才理念，定期組織員工參加各種培訓。從剛剛入職的新員工培訓到基層門店管理人員的素質提升，從中層干部的能力提升到業務骨干的外派培訓，無不體現著公司對人才的高度重視。借助于興龍控股的“興龍管理學院”，公司為員工提供了更為全面的成長和發展平臺。
公司重視企業文化建設。通過內刊《動感興龍》和《興龍之路》引領員工團結、拼搏、奉獻的精神風貌，同時，經常舉辦多姿多彩的文化娛樂活動，豐富員工的業余文化生活。“龍騰杯”長跑比賽、運動會、歌詠比賽、春節晚會等，無不體現著公司濃厚的文化氛圍。
公司堅持“貼近社區、服務百姓、回報社會”的宗旨，與秦皇島各個社區居委會進行便民合作，同時經常組織員工參與各種公益活動，多次捐資助教，得到了社會各界的肯定和好評。
在開拓市場的過程中，公司的綜合實力不斷增強，呈現出蓬勃的生機和旺盛的生命力，在未來的日子里，我們將和有志于從事房地產經紀服務的精英們一起，以“誠信的品質，專業的服務”，全力打造秦皇島市房產經紀新坐標。
1、大部分購房者目前的事業狀態處于起步階段或發展階段，總體購買力不高。
從調查結果來看，大部分購房者在目前的事業發展中并沒有取得很大的成功，其中17%的購房者處于事業的起步階段，60%的購房者處于事業的發展階段，處于事業起步階段的購房者絕大部分是30歲以下的年輕人，他們的家庭平均月收入大部分在20xx元以下，而且他們在單位的職務多為普通員工。而處于事業發展階段的購房者大部分為31—45歲的人群，他們的家庭平均月收入大多集中在3000—5000元之間，在單位中的職務多為中層管理者或主管級別。一方面這些人沒有太多的積蓄，另一方面他們還需要進一步補充知識，拓展自己的業務，將需要很大的資金投入，所以這部分人群的在置業消費上的總體購買力不高。就總體情況來看，購房者的購買力也并不是很高。購房者的平均家庭月總收入約為20xx元，而83.3%的購房者的家庭月總收入都在5000元以下。采用分期付款的購房者占購房者總數的60%，其中88.3%的分期付款購房者所能承受的首付款額度在18萬元以下。
2、購房者對房地產開發商品牌有一定的認知度，但總體認知水平并不高。
隨著外地的房地產開發商進軍房產市場，房地產開發商日益增多，房地產開發商的品牌能否被消費者認知或記憶對房地產開發商的市場拓展以及樓盤銷售具有非常重要的意義。在調查結果中，購房者能夠說出開發商品牌的數量不等，能夠說出三個及三個以上的開發商品牌的購房者所占的比例僅為21.0%，而根本不知道房地產開發商品牌的購房者所占的比例也為21.0%，并且知道一個開發商品牌的購房者所占的比例高達31.2%，這充分表明購房者對房地產開發商品牌的總體認知程度不高。在所有購房者說出的房地產開發商中，消費者認知度較高的是在房地產市場中比較活躍的3—4個開發商，但對它們的認知水平仍然不高。購房者認知度最高的兩個開發商，其被知曉的比例分別僅為41.7%和34.8%，而對其他開發商的認知度則更低。
消費者對房地產開發商品牌認知程度不高，其主要原因在于以往開發商對樓盤項目本身的宣傳力度很大，而對開發商本身的品牌在一定程度上宣傳得不夠。然而，從以往的研究經驗來看，那些知曉房地產開發商的購房者對其所知曉的開發商的樓盤項目選擇率會更高。可見，房地產開發商本身的品牌，是影響消費者購買的重要因素，對促進樓盤的銷售起著不可忽視的作用。因此，房地產開發商在大力宣傳樓盤項目的同時，也要加強本身品牌的建設和宣傳。
3、置業消費盲區與企業品牌建立
置業投資雖然是家庭的最大消費投資之一，但由于其選擇、決策、談判、購買過程過于復雜，涉及眾多環節，因此存在著比較極大的認知難度，而消費者在房屋消費過程中的弱勢地位，使得非理性決策容易形成，并為今后的糾紛帶來了隱患。
在房地產市場逐步發育和成熟的同時，購房糾紛也隨著增多。業主與物業公司、開發商之間的沖突事件時有發生，并且事態發展有增多和升級的跡象，并且不斷有房地產銷售人員對開發商的銷售內幕進行暴光，這些事件對房地產開發商所形成的負面影響在短期內挽回的可能極小，致使消費者在選擇開發商以及樓盤上存在著更多的忐忑不安
從總體看，在以往的實際房地產購買者當中，只有不到20%的消費者在購買之前對購房手續、市場供應樓盤狀況比較清晰和了解，這顯然與通常意義上認為"購房是一種理性消費"存在著嚴重的差異，產生這一現象的原因是復雜的：但消費動機與消費決策之間信息的不匹配和不平衡性是關鍵因素。
從消費市場經驗來說，在復雜而缺乏規范秩序的市場中，在消費者消費認知力低下的情況下，消費者的消費安全感直接影響消費選擇、決策，而影響消費安全感的一個重要作用力就是企業品牌的形象與價值，良好的品牌形象的建立將大大提升開發商的業界地位、市場業績，尤其是在目前消費者對期房持懷疑態度情況下，良好的品牌形象對開發商市場表現將起到至關重要的作用。因此基于消費群體認知力不高的狀況，有效的品牌建立將可以從中獲得極大的利益和價值。
房地產市場調查報告房地產市場調查報告怎樣寫優質7
今年以來，國家采取了一系列優惠政策，擴大內需，促進房地產市場健康發展，特別是我市“房地產新政；在影響和帶動下，我市房地產市場明顯活躍，開發投資逐漸好轉，商品房銷售不斷上升，政策效果進一步顯現。
(1)房地產開發投資處于低調整狀態。1-11月，全市房地產開發投資94.9億元，與20xx年同期持平比例下降9.0%，比今年最低點上升近6個百分點，比第三季度上升1.1個百分點(如圖1)，占全社會固定資產投資總額的10.0%，比第三季度下降0.1個百分點。圖1 1-11月1月至11月市、縣(市、區)房地產開發投資結構表
投資額(億元)
發展投資比例(%)
同比增減比例(%)
房地產開發投資
94.9
—
—
包括:商品房
78.4
82.6
0.2
辦公樓
1.2
1.3
-0.1
商業經營場所
10.5
11.0
-2.1
其他房屋
4.8
5.1
1.9
(2)房地產建設規模及現狀；兩升一滴。隨著我市六個部門推進新建設措施的出臺和銷售市場的持續升溫，市場供應發生了積極變化。建筑面積和竣工面積保持了一定的增長規模，而新建筑面積逐年減少，但下降幅度逐漸縮小。竣工面積276.7萬平方米，同比增長43.9%；其中，居住面積241.7萬平方米，同比增長40.0%；辦公樓5萬平方米，同比增長143.2%；商業經營場所25.5萬平方米，同比增長111.1%。
新開工面積293萬平方米，同比下降22.7%；居住面積224.7萬平方米，同比下降30.0%；辦公樓7.4萬平方米，同比增長117.3%；商業和商業用房39.7萬平方米，同比下降8.6%。
1.新住房政策的累積效應得到了進一步的揭示。自去年第四季度以來，我市已發布有效的“房地產新政；今年以來，各部門在原有基礎上不斷完善和細化各項政策措施，出臺了《關于調整城鎮房地產交易的稅收政策》、《關于進一步減輕居民購買和轉讓住房稅收負擔的政策》、《關于促進我
《關于促進城市房地產業健康穩定發展的實施意見》、《促進新項目發展的政策措施》，同時增加金融支持服務，降低公積金貸款首付比例，將首付比例從30%調整為20%，將最高貸款額度從25萬元調整為35萬元，將最高貸款期限從20年調整為30年，縮短二手房貸款和二手房交易營業稅免稅期限，將全額征收改為差額征收等。這些政策措施的效果有效降低了購房者的成本，緩解了開發商的資金壓力，對房地產開發企業和消費者都有好處，增強了信心，獲得了利益。從目前的情況來看，經過幾個月的運作，已經產生了積極的效果，對促進房地產市場的快速復蘇起到了積極的作用。
2.房地產開發企業采取積極有效的措施應對市場變化。去年下半年后，針對房地產市場房地產投資和商品房銷售持續下滑的新形勢，全市房地產開發企業主動調整發展戰略和營銷策略，采取各種優惠促銷措施，極大地激發了居民的購房欲望和消費熱情，交易量大幅增加。
其次，高房價可能會對商品房銷售施加新的限制。隨著商品房銷售的快速增長，市場復蘇的跡象趨于明顯，一些開發企業和新建筑出現了價格上漲。據報道，在成交量略有改善后，一些房地產從3月份開始漲價，8月份出現了一些房地產“坐在地上漲價”現象。從城市商品房平均成交價格看，今年1-11月城市商品房平均合同成交價格為5375.35元/㎡，同比增長12.3%，其中商品房平均合同成交價格為5254.95元/㎡，同比增長17.62%。在市區，有價格在7000-8000元/㎡的高檔樓盤，如地景藍灣、童淵、運河一號大廈、江南一品、公園一號等，商品房的漲價幅度大大超過人民收入的增長，勢必對銷售形成新的約束。
1.加快政策調整，給行業寬松的發展空間。目前我市發布的《關于促進我市房地產市場穩定健康發展的通知》，主要涉及保障性住房、普通商品房、購房稅、住房貸款等內容。該政策具有放寬行業發展環境的性質。因此，政府在引導輿論和制定政策時，應更加堅定地運用市場導向的標準，為行業和企業的發展提供寬松穩定的環境，為房地產行業未來的繁榮穩定奠定基礎。
2.政府應規范土地市場，引導房地產企業合理、科學地利用現有可開發土地。從規劃、土地使用、稅收優惠等方面引導和鼓勵社會投資，發展中小戶型(面積120平方米以下)房地產項目，增加廉租房、保障房建設，滿足廣大公民住房需求。過高的房價仍然是有效擴大市場交易的直接障礙，也是消費者觀望的根本原因。普通消費者還是買不起現在的房價，但實際上現在的房價還是蘊含著很大的利潤。一方面，如果開發商愿意讓消費者受益，兩者之間的需求可以達到合理的平衡，可以有效消除房地產矛盾的長期積累；另一方面，開發商需要對土地儲備和住房開發進行合理規劃，防止資金鏈斷裂，以促進房地產市場穩定健康發展。
3.穩定就業，增加居民收入。房地產市場發展的關鍵在于市場成交量，而市場成交量取決于市場消費能力。因此，居民的收入和就業狀況對房地產行業的消費至關重要。
4.創造更好的房地產開發環境。政府應不斷加大投入，重點改善道路、交通等城市基礎設施，加強教育、衛生、文化等民生工程建設，營造良好的人文居住環境，吸引更多有實力的房地產企業入駐發展。
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班級：電商0731
姓名：xxx
學號：xxx
目錄
(一)房地產市場供給狀況
（二）房地產市場需求狀況
（一）行業趨于整合，結構面臨調整，價格相對穩定
（二）發展動力十足，發展前景廣闊
（一）建立預警預報制度，加強行業調查分析，引導行業健康發展。
（二）加強政府宏觀調控，努力解決供需矛盾，實現供需平衡。
（三）完善市場監管制度，加大違規查處力度，規范市場秩序。
（四）堅持市場化導向，創造公平競爭環境，規范市場化運作。
（五）加強住房政策性保障，引導商品房結構調整，完善住房供給體系。
（六）加快發展房地產服務業，培育市場潛在消費群體，促進房地產市場進一步發展。
（七）促進產業集聚，加快市場建設，增強發展后勁。
房地產市場調查報告房地產市場調查報告怎樣寫優質9
第一部分：投資環境分析
1、濟南自然環境及人口概況
濟南市南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢南高北低。地形可分為三帶：北部臨黃帶，中部山前平原帶，南部丘陵山區帶。濟南境內河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。
濟南是中國東部沿海經濟大省——山東省的省會，全省政治、經濟、文化、科技、教育和金融中心，也是國家批準的副省級城市和沿海開放城市。全市總面積8177平方公里，市區面積3257平方公里。
濟南歷史悠久，是國務院公布的歷史文化名城。濟南風景秀麗，泉水眾多，被譽為“泉城”。濟南的市樹是柳樹，市花是荷花。
2、濟南經濟狀況分析
(1)宏觀經濟概況
2004年，濟南市實現地區生產總值1618。9億元，增長15。6%，綜合經濟實力持續在全省前列，是全省重要的綜合性產業城市。第一產業實現增加值118。7億元，增長7。8%;第二產業實現增加值742。4億元，增長19。8%;第三產業實現增加值757。8億元，增長13。0%。。
(2)銀行存款余額概況
濟南市是中國九大金融區之一，金融機構門類齊全，運營良好。到2004年底，全市各類銀行金融機構存款余額2991億元，比年初增長22。1%，全市貸款余額2830億元，增長10。8%。
(3)濟南市民收入及消費概況
2004年，城市市區居民(非農業)人均可支配收入為12005元，增長9。0%;人均消費性支出8581元，增長2。2%。農民人均純收入4116元，增長13。7%;人均生活費支出2543元，增長9。8%。城鄉居民的消費結構發生較大變化，生活質量提高。城市居民消費更注重消費質量，休閑娛樂享受型消費發展迅速，人均休閑娛樂等服務支出800元，增長19。7%，占消費性支出的比重9。3%，提高1。3個百分點。城市人均住宅使用面積到達了19。5平方米，比上年末增加0。65平方米;農村居民人均生活用房面積32。9平方米，增加0。4平方米。
(4)固定資產投資概況
2005年濟南全年全社會固定資產投資856。9億元，增長31。6%。在全社會固定資產投資中，城鎮及以上單位投資724。4億元，增長32。3%;農村投資132。6億元，增長44。0%。房地產開發投資121。1億元，增長9。9%，其中：住宅投資96。2億元，增長10。1%，占房地產開發投資的79。4%。
(5)建筑業
2005年全市具有新資質等級的建筑業企業753家，共完成增加值93。3億元，增長10。4%;實現利稅22億元，增長8。6%;全員勞動生產率(按當年價全社會增加值計算)為13。03萬元/人，房屋施工面積3448萬平方米，房屋竣工面積1216萬平方米，其中住宅732萬平方米。
2006年一季度，全市建筑業開局平穩，全市資質建筑業企業共完成總產值48。2億元，同比增長7。8%。其中，國有及國有控股企業完成建筑業總產值31。5億元，同比增長1。1%;非國有及國有控股企業完成16。7億元，增長19。3%。
一季度，房屋建筑施工面積2026。2萬平方米，比去年同期增長13。2%。其中，新開工面積376。2萬平方米，同比增長34。7%。
一季度，完成竣工產值14。6億元，比去年同期增長33。9%，房屋建筑竣工面積39。4萬平方米，與去年持平。
綜合以上五方面，濟南經濟狀況，作以下幾點分析：
(1)2005年濟南市的國內生產總值水平位列全國城市的地21位，但增勢強勁，第三產業增幅明顯。據《濟南市總體規劃文本》顯示，到2010年三次產業的結構比例調整為5:45:50，這無疑會對第三產業的房地產起到良好的促進作用。
(2)從居民銀行儲蓄和家庭月收入以及人均住宅面積分析，濟南市商品房市場需求潛力較大。數據證明，2005年濟南市人均可支配收入為12310元，在全國15個副省級城市中排第6、7位，在山東省17城市中，濟南市排第二位，相對購買力水平中高。2005年，家庭年收入區間以3~5萬元為最多，比例為44%，其次為3萬元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭收入是決定市場吸納量的重要因素，以上收入特征預示著未來低價位市場需求量仍然較大，中價位市場需求逐步成為主流。
(3)濟南是一座“畸形”消費城市，貧富差距大，公款消費現象嚴重。
(4)房地產投資繼04年快速增長、05年低幅調整后，正成為熱點。
(5)在與當地同行的接觸中發現，濟南部分“先富”人士已開始二次或多次購房。
3、濟南市城市發展規劃
(1)中心城區總體布局。
中心城區由主城區和王舍人、賢文、大金、黨家四個外圍組團組成。
a、主城區是全市的行政、金融、商貿、文化、科教、居住中心，劃分為核心區和11個功能各有傾重的片區。
●核心區為歷山路、經十路、鐵路圍合的地區。
●白馬山、濼衛、黃臺、七里河是以工業為主的片區。
●無影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區。
●文東為科研文教片區。
●千佛山為風景旅游片區。
b、王舍人組團位于中心城區最東部，規劃為獨立工業區。重點發展冶金、石化、輕工工業。
c、賢文組團位于主城區與王舍人組團之間，以濟南開發區新區為主體構成。重點發展電子信息、生物技術、光機電一體化等產業。
d、大金組團位于中心城區西部，規劃為新興產業園區。重點發展電子信息、材料科學等新興產業和倉儲業。
e、黨家組團位于中心城區西南部，規劃為汽車制造工業為主的獨立工業區，重點發展汽車制造工業。
(2)公共設施布局
a、中心商務區。
在順河街、經一路、緯六路、經七路圍合地區內。
b、市級商業中心。
在泉城路、經四路東段、西市場商業集中地區。
c、省級行政辦公用地。
集中在經八緯一地區。同時完善古城區和歷山路兩側的省級行政辦公設施。
d、金融設施。
在中心商務區內。
e、文化娛樂設施。
在南門、經三緯三、普利門、經八緯一等地區。
f、體育設施。
在臘山湖北新建市級體育中心。
g、調整完善醫療衛生設施。
在白馬山、賢文、大金和黨家建設醫療衛生院所。
h、文科設施。
完善文東科研文教區建設，在南部十六里河地區建設濟南科技活動場所，在東部鰲角山地區預留高教科研用地。
(3)濟南旅游資源開發。構成以古城旅游區為中心，四面擴展的格局。
a、古城旅游區。
主要包括大明湖、四大泉群、環城公園、芙蓉街等傳統街區及千佛山、佛慧山等景區。
b、向北擴展建成黃河旅游區。
主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風景區和鴨旺口溫泉旅游度假區等。
c、向東擴展建成龍山文化旅游區。
主要包括龍山文化遺址、齊長城、百脈泉群等名勝古跡。
d、向南擴展建成山川古跡旅游區。
主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風景旅游區。
e、向西擴展建成平陰民俗風情旅游區。
主要包括洪范池、翠屏門等風景旅游區。
(4)外聯交通
a、鐵路。
2010年前建設京滬高速鐵路濟南段(含黃河高速鐵路橋)，建設邯濟線、濟龍煙線，并引入濟南樞紐。
b、公路。
近期建設大楊莊黃河公路二橋，京滬高速公路濟德、濟泰段，高速澆城公路環的東南段，京滬與濟青高速公路的聯接線。
c、機場。
濟南(遙墻)機場擴建為國內口岸一級機場。新建5萬平方米侯機樓和一條3200米跑道，延長現有跑道至3200米，張莊軍用機場不宜在市區內保留，遷出選址新建。
(5)城市交通。
總體框架：3個環路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路。(簡稱“三環九射、九縱九橫”)
“三環”指由經十路、歷山路、北園路、無影山中路、濟齊路、營市街等組成的快速路環;由二環東、南、西、北路組成的主干路環;由京滬、京滬與濟青的聯接線和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環。
“九射”指主干路環向外放射的濟王、濟青(青州)、濟青(青島)、濟濱、濟德、濟齊、濟兗、濟微、濟臨9條高等級公路。
“九縱”指二環西路、營市街(快速)、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路(快速)、二環東路9條南北向主干路或快速路。
“九橫”指二環南路、劉長山路、經十路(快速)、經七路、經四路、經一路、北園路(快速)、清河北路、二環北路等9條東西向主干路或快速路。
4、濟南重大市政工程
(1)已建：
a、洪城高速路東、北、西線和黃河二橋建成通車。
b、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟濼路立交橋一期工程竣工使用。
c、泉城廣場建成使用。
d、濟南機場主跑道投入使用。
(2)在建：
a、“藍天工程”，市區新增綠地20萬平方米，使城市綠化覆蓋率到達36%，綠地率31%。
b、“舊城改造工程”。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶區的改造建設，搞好舜湖社區，新世界陽光花園、北園八村以及其它居民小區的成片住宅開發和經濟適用房建設。
(3)規劃：詳見“濟南市城市發展規劃”。
分析：從以上“3、濟南市城市發展規劃和4、濟南重大市政工程”兩項資料分析得出以下幾點：
a、對中心城區，采取強化、改造手段，進一步確立其商業、金融、和都市旅游的核心地位。
b、重視東西兩頭的發展，以若干片區的構成確立其每個片區的核心任務。
c、南部大力開發旅游資源，構成濟南的生態區。
d、北部發展的比重在全市范圍內最輕，對華山各案可能有影響的主要有以下幾點：
●北向擴建黃河旅游區，其中華山旅游區作為其中一部分。
●京滬與濟青高速公路的聯接線工程。將使外聯更方便。
●順河高架路北延工程。
●歷山北路拓寬工程。
第二部分房地產市場分析
一、房地產市場的總體運行狀況
由于房改政策、城市基礎設施及舊城改造、城市新功能區域規劃建設的拉動作用，濟南市房地產市場正在逐步升溫。據有關部門透露，5年之內濟南市將有4000萬平方米的住宅需求量，年需求量平均約800萬平方米。
在一輪發展機遇面前，濟南市房地產業的市場格局必將要發生質的`變化，一些有強大后盾支持的開發商可能會脫穎而出。
1、土地市場分析
2006年土地供應狀況
根據濟南市土地部門的放量土地和部分區域招商土地的統計，濟南市市區目前能夠進入市場的土地在3萬畝左右，而且新的土地供應還不斷增加。但濟南市獲取土地渠道和價格的多樣性及歷史遺留問題的理順解決，會在必須時光內造成明顯的供求矛盾。
2、房地產投資狀況分析
2006年投資預期
有關部門的信息顯示，濟南市確定用心推進房地產業發展，今年力爭完成開發投資135億元，同比增長25%。其中：住宅建設完成投資95億元，商業用房完成投資40億元。商品房施工面積980萬平方米，其中商品住宅施工面積800萬平方米;新開工面積400萬平方米，實現銷售面積300萬平方米。
3、商品房銷售狀況分析
截至2006年2月末，全市商品房屋銷售建筑面積為20。8萬平方米，同比增長33。3%。其中，住宅銷售建筑面積為18。4萬平方米，同比增長18。7%，占全部銷售面積的88。5%，下降10。9個百分點。2月末，我市商品房屋空置面積為38。5萬平方米，其中空置住宅34。6萬平方米，分別比去年同期增長42。6%和31。1%。買方市場有需求釋放的跡象，但超多新開樓盤的出現，購房人選取余地較大，配置一般、同質化較強的樓盤將面臨市場的考驗。
4、商品房價格走勢
2006年2月份登記成交均價為3034元/平方米，比1月份增長18。3%。從前4個月的中檔住宅市場看，在售樓盤每平方米均價到達3500-4500元。市場出現10000-12000元/平米的高端住宅產品。
5、經濟適用房市場分析
據悉，濟南市總共規劃了5個片區來建設經濟適用房，其中首個向中低收入家庭銷售的槐蔭區大金莊經濟適用房項目建設面積15萬平方米，槐蔭區世紀中華城項目7萬平方米，北全福經濟適用房居住組團7。7萬平方米。這為廣大低收入家庭解決住房問題的同時也帶給良好的居住環境。
二、房地產熱點區域板塊分析
濟南南部是大片的山區，北部是黃河，地理位置的特點決定了濟南市的發展方向是東西向的，加之鐵路交通線貫通東西，經十路、經一路、濼源大街、解放路、泉城路……，濟南的繁華街道大多是東西走向，這就造成了濟南的房地產業和商業形態呈現出沿交通線兩側帶狀發展的特點。
這種城市結構特點造成了濟南的商業地產投資集中在交通干線沿線，居民住宅也大多集中在東西偏南方向。濟南自古就有“寧要歷下一張床，不住天橋一間房”的說法，談的就是這個特點。反映到濟南的房地產市場上，南部，東部的房價比北部西部的房價要高上一個檔次。
針對濟南市的特點，政府在制定城市規劃的時候也充分的照顧了交通干道沿線的商業的住宅開發。
成功拓寬改造后經十路板塊顯現巨大商業投資價值。目前位于經十路沿線大型樓盤，東部中潤世紀城，西部的陽光一百都有不俗的市場表現，越來越得到市場認可。
大改造后的經一路板塊也是濟南市的一大投資熱點。位于經一路延長線和大明湖西北側的巴黎花園，具備良好的地理位置和人文環境，樓盤前景看好。大明湖附近離經一路不遠的魯能康橋，具備必須的升值潛力。另外，由山東省建工集團開發的明珠國際商務港，投資前景看好。
濟南市的歷史文化風貌區具備較高的升值潛力。典型的就是泉城廣場沿線，周圍名勝聚集，是濟南市的中心，圍繞泉城廣場，泉城路、濼源大街兩條東西向的干道也是一個值得關注的板塊。
歷史及規劃因素構成的特色產業聚集地，如以山大路為中心的科技商業地帶，以英雄山路為中心的社區、商業、通訊地帶，以北園大街為中心的建材家具、娛樂產業地帶，以及以趵突泉為中心的特色旅游帶等，均是應關注的投資熱點。
屬“南控”的濟南南部地區，山青水秀，自然環境好，紅葉谷、九頂塔、野生動物園、藥鄉森林公園等濟南大部分近郊旅游景區也都在南部，南部獲批準開發的樓盤就具備了很好的增值空間，位于濟南南部開發的陽光舜城、偉東新都、國際風情街等民用和商用房產的熱銷也說明這一點。
東部區域板塊發展潛力日益顯現，隨著新城建設進程的加快以及與章丘的鏈接，為區域土地市場帶給充沛的供應的同時促進了該區域房地產開發的進程，仍是未來一段時光濟南住宅市場的熱點區域。
第三部分2006年濟南住宅市場分析預測
2006年住宅市場預測
1、行業發展方面
計劃經濟——改革開放——加入世貿組織，中國的經濟是不斷走向市場化、國際化的，各行業面臨的是世界范圍的競爭與機遇，各行業、各領域的市場化程度也在不斷提高。房地產相關領域，土地已基本走市場化的道路;利率政策在不斷靈活，商業銀行等市場參與者的話語權在不斷加大，央行雖在總體監控，但越來越多的是透過市場化手段影響利率波動;匯率方面，國家匯率制度也進行了重大的改革，控制性的放開了人民幣匯率，將人民幣推向了世界貨幣市場。綜合來看所有房地產相關領域市場化程度的加深都會對房地產行業產生促進作用，推動市場不斷成熟，穩步發展。
2、新增供應量方面
05年由于受中央和地方各種房地產政策的影響，新增供應量與04年相比大幅下降，市場一度低迷，銷售量萎縮，成交價格雖時有波動，卻并無大幅滑坡。但從長遠來看，宏觀經濟來方面，國家在抑制投資過熱，房地產行業作為國家支柱產業之一必然是重點調控對象，但房地產業不僅僅拉動投資，也能有效拉動需求，且能帶動家電、建材等多行業的消費性支出，解決國家一向以來有效需求不足的問題。進入2006年3月份，濟南東西南北中都有大盤項目在啟動，在住宅市場上泉景·天沅(80萬平米)、歷山名郡、重汽·翡翠郡(68萬平米)、融基·湖光山色等新項目或開盤或開始大力推廣，4月份，外海中央花園(88萬平米)、蝶泉山莊、陽光100三期、京魯山莊、大地花園、嘉匯·環球廣場、繡水如意國際商都等項目啟動發售。60萬平米以上的大型樓盤就有魯能領秀城(320平米)、翡翠郡、名士豪庭(100萬平米以上)、外海中央花園。正在熱賣的大盤有偉東新都(103萬平米)、陽光100國際新城(178萬平米)
3、產品種類方面
2006年房地產上市品種多樣成為市場亮點。從千佛山禧園、國華東方美郡、翡翠郡到泉景·天沅、大地華園、歷山名郡，從中潤世紀廣場、嘉匯·環球廣場到第一大道、繡水如意國際商都，別墅、花園洋房、小高層住宅、高層住宅、商住社區等品種的出現反映了當前市場需求的多樣化。而10多個舊村改造項目及其它價格較低的項目的旺銷，也顯示了住宅市場從低端向高端推進的態勢。06年開發商應注意市場細分，找準客戶定位，才能在較旺的市場空間中贏得一席之地。
4、居住品質提高方面
在2006年新開工的項目中，技術含量、戶型設計、施工質量、形象包裝、品牌營造等方面均有進步，這反映了在“節能、節地、舒適、生態環保”大背景下濟南房地產市場的進步。天泰太陽樹項目推出“不要空調暖氣”的恒溫恒濕宣傳主題，翡翠郡在戶型設計等方面申請5項專利。
5、戶型及面積方面
市場需求在戶型及面積方面趨于理性化。06年的熱點集中在75-90平米的兩室兩廳以及100-115平米的三室兩廳上，總價低，易于理解。南部城區的狀況略有不一樣。詳見客戶群分析。
6、價格方面
目前國家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開發商不小的成本壓力，此外原材料價格和勞動力價格的穩步上漲，樓盤品質提升帶來的成本也在增加，所以預計未來一段時光價格不會下降，但今年政策中關注的經濟適用房、舊村改造轉軌等關鍵詞，預示必須規模的中低價房的開發，同時未來一段時光新增供應量的增加，將會對濟南樓市產生不小的沖擊，限制樓市價格的增長幅度。2006年前四個月，在售樓盤均價到達3500-4500元/平米，銷售勢頭良好。泉景天沅起價3830元/平米，魯能領秀城均價4200元/平米，位于陽光舜城的依山居5700元/平米左右，東部品質樓盤均價在4300-4800元/平米，太陽樹醞釀10000元/平米銷售均價。
7、供應分布方面
未來一段時光，南部將是06年住宅市場的焦點，隨著國家對房地產政策的收緊，許多開發商過去囤積的土地紛紛亮相，從05、06年房展會我們能夠看出，南部新樓盤驟增，并且開發規模、和品質都較高，吸引了眾多購房者的眼球;東部區域發展潛力日益顯現，隨著新城建設進程的加快以及與章丘的鏈接，為區域土地市場帶給充沛的供應的同時促進了該區域房地產開發的進程，仍是未來一段時光濟南住宅市場的熱點區域。
8、客戶群方面
(1)潛在購房者基本特征
①潛在購房者的年齡結構趨于年輕化，40歲以下的年輕人成為購房群體主流，所占比例達73%，其中，26~30歲的購房群體為主，所占比例為29%。購房群體的年齡特征將直接影響其對住宅的戶型選取、建筑風格、社區配套等的需求狀況。
②購房行為主要以家庭為單位，三口之家占據主導，比例為48%，二人世界所占的比例為27%，相比之下單身購房群體在對房產的需求程度和支付潛力上都略顯不足，所占比例僅為12%。但單身白領階層的消費意識隨著社會進步發展迅速，單身一族對住宅物業要求日益強烈，對住宅的功能要求較高。該群體多為高收入、高學歷的單身者。另外，老年人消費市場正日益擴大，其消費心理和消費潛力與年輕人相比，更加理性，尤其是在古城濟南，隨著人口老齡化的加快，老年人的消費力資源會比較充裕。
③潛在購房者中具有大專和本科學歷的人群已經成長為潛在的購房主流，為79%;其次是具有高中(含中專、技校)學歷的人群，比例為17%，相應的購房者對社區帶來的文化氣息、生活品質、周邊配套都將提出更高的要求。初中及以下學歷的人群僅占4%。
④潛在購房者的工作單位多為私營企業，其次為事業單位，透過對潛在購房者的家庭年收入和工作單位作交叉分析證明，年收入在6~10萬元間的購房者的工作單位中私營企業居首位，年收入在10萬元以上的潛在購房者工作單位以事業單位為首。
⑤潛在購房者的主要出行工具表現為公交車，所占比例為44%，相應的，購房者對于公交汽車站的關注程度也較強。其次為自行車/助力車，比例為24%，排列在第三位的是私家車，比例為17%，購房者的私家車擁有數量不容忽視。
(2)潛在購房群體需求特征
①79%的受訪者選取1～2年內購房，打算一年內購房的比例為38%，2年內購房者比例為41%，選取2~3年內購房的比例為15%，3年以上購房的比例僅為6%。近年來，由于拆遷的區域較大，購房者思考改善居住條件的需求也較大，導致購房計劃表現出相對集中的特征。
②潛在購房者的置業目的中自我改善居住條件的居于首位，所占比例為69%，購房給父母及孩子的比例為23%，用于投資的潛在購房者所占的比例為6%。結合潛在購房者的住房性質分析，商品房的擁有比例僅為16。2%，自有住房、房改房所占的比例為35。8%和30。2%，拆遷房所占的比例為9。3%。
③潛在購房者中有40%選取在東部購房，選取南部區域的比例為22%，選取西部區域的比例為19%。南部區域購房者思考的主要因素依次為：自然環境、交通便利、價格和工作方便。
④潛在購房者對建筑形態的選取中，多層居首位，所占比例為57%，其次為小高層所占比例是37%，對于高層的選取比例僅占6%，別墅所占的比例是1%。雖然多層依然在建筑形態中占據主導地位，但是小高層已經逐漸為購房者理解，其地位日漸穩固，而且限于稀缺的土地資源，小高層的需求容易得以實現，而對多層的需求則會由于其供給量的匱乏逐漸向小高層和高層轉移，購房者對小高層的需求未來將呈現增漲勢頭。
⑤潛在購房者首選的戶型結構是平層，所占比例為50%，選取復式結構的比例為25%，選取錯層的比例為16%，躍層結構為8%。
⑥濟南市戶型需求綜合分析狀況來看，二居室、三居室是需求的主力戶型，比例超過90%，其中二居室比例為62%，三居室比例為28%;對一居室、四居室的戶型需求極少，分別為2%、3%。戶型需求與家庭成員結構密切相關，一居室更多地面向單身及投資者，四居室以上的戶型因其總樓款較高，相對抑制客戶的購買需求。但相關分析證明，濟南市不一樣區域的購房者對住宅的戶型需求略有差異，選取市中區的購房者對三室的需求量較其他區域強勁，南部區域內對四室的需求較顯著，證明這兩個區域大戶型住宅較有市場。南部區域需求戶型比例基本為一居室2%，二室一廳28%，二室二廳29%，三室二廳35%，四居室6%。
⑦80~100平方米之間的戶型面積指標成為大眾需求主流，比例高達39%，其次為100～120平方米，需求比例為26%，80平方米以下需求比例為19%，120～150平方米需求比例為11%，對150平方米以上的戶型需求比例為4%。
(3)潛在購房者的購買潛力分析
①家庭年收入區間以3~5萬元為最多，比例為44%，其次為3萬元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭年收入在3~5萬之間的，對總價的承受潛力就應在20~45萬之間。家庭年收入在6~10萬之間的，對總價的承受潛力就應在40~90萬之間。
②對價格的理解程度集中在4000元/平方米以下，比例超過90%，其中3500元及以下所占的比例最高，為64%，其次為3500~4000元/平方米，所占比例是30%，4000元/平方米的住宅比例僅占5%。
③對住宅總價的承受力，以40萬元以下的為需求主流，占到總數的八成多，其中21~30萬元間的總價，購房者理解的比例約占到四成，其次是31~40萬元之間的總價，約占到三成，超過40萬元的總價水平，僅有12%的人能夠理解，所以總價水平40萬元為潛在購房者的心理底線。依據潛在購房者能夠承擔的總房款價格，細分不一樣購房群體的需求特征為：承擔總房款在30萬元以下的潛在購房者，偏好的面積首先是81~100平米，其次為61~80平米，偏好的戶型分別為二室一廳一衛和二室二廳二衛;總房款在31~40萬元之間的購房者偏好的面積為101~120平米，戶型為二室二廳一衛;總房款在41~60萬元之間的購房者偏好的面積為121~150平米，戶型為三室二廳二衛;總房款在61~80萬元之間的購房者偏好的面積為121~180平米之間，戶型為四室二廳二衛。
(4)配套需求分析
①綠化、超級市場、幼兒園/學校是最重要的三項配套。潛在購房者關注的社區配套中，綠化居于首位，所占比例為20%，之后分別為超級市場、學校/幼兒園和運動場所。結合前文可知，潛在購房者年齡以26~30歲之間的居多，其中家庭結構為二人世界的占五成，因此，其對幼兒教育環境關注程度較強。
②潛在購房者對于有車位需求與無需求的比例為4：1，租用與購買所占的比例分別為49%和32%。潛在購房者比較偏好地下的車位。購房者愿意支付的車位價格主要集中于7萬元以下，比例為50%，其次為8萬元，比例為21%，購買者對車位的購買意識不強，愿意支付的價格普遍較低，車位配比應將當前需求與未來城市發展相結合思考。